夫妻共有房产需要还清贷款，并办理解押，才能进行下一步离婚、过户等程序

“我能想到最浪漫的事，就是跟你离婚买房”。无论是出于家庭财产增值，还是兼具自住改善，在买房这件事上，离婚已经不再难以启齿。问题是，离婚买房，究竟是一本万利?还是风险密布?需要每一个家庭考虑清楚。

离婚买房席卷楼市

近期上海楼市的一波三折，成功地吸引了全国的关注。8月26日，一则“上海将于9月1号限购”的声音横空出世;8月29日，上海住建委明确表示“没有研究过此类政策”。值得一提的是，从传闻出现到澄清，短短的三天时间在上海楼市已经掀起巨浪。

首先，是上海民政局出现的离婚潮，先是以“限号”来抵挡汹涌的离婚家庭，最终登记处临时“闭门谢客”。

紧接着，上海楼市出现购房狂潮。就在上周末，根据上海官方数据显示，一手商品房成交量高达2322套，而在周日当天，上海市房地产交易中心内，据现场排队购房的市民称“办理过户、查限购至少需要3-5个小时”。

在一线城市购房资格弥足珍贵的当前，购房人能够充分利用手中的资源来实现改善居住条件，或者提升家庭资产升值的目的。在距离上海千里之外的北京，通过离婚腾挪购房指标的现象同样比比皆是。

“去年的话房价尚可接受，当时对离婚这个事情还是有一些顾虑和忌讳。但现在我手里资金有限，只能希望以最低的首付，以最大的杠杆去买房。政策上要求，如果不以首套房买的话，税费又非常高;只能量米下锅，用离婚买房这种方式增加贷款，减少税费，降低买房的成本。”购房人可可(化名)表示。

据多名中介经纪人介绍，虽然之前有传闻上海离婚一年内不允许购房的说法，但实际上只是传闻。在楼市火热的北京，政策方面同样没有限制。

“现在对于离婚后买房没有什么时间限制，上午离婚下午就能来买房，这种情况太多了。”一位链家地产秦姓工作人员表示，由他经手的离婚买房客户不在少数。无论是北京还是上海，钱越来越“不值钱”和房价价值的与日俱增之间，形成了巨大的剪刀差。离婚除了腾挪出购房资格之外，还能享受各种利率、税费的优惠。

机会 以小博大 省下几十万

易居研究院智库中心研究总监严跃解释，离婚后其中一方可以实现首次购房资格，首付比例下降，能够降低首付款，从五成可以调整到三成;与此同时，房贷利率可以下调，目前很多城市对于二套房执行1.1倍基准利率，而首套则依然可以享受9.5折的优惠。“虽然各地执行情况有差异，但有一点基本是明确的，即按照首付资格去购房，成本肯定不会高于二套房的购房模式。”严跃进表示。

在拥有购房资格的前提下，以一套90平方米、总价100万的房产为例，以个人购买首套和以家庭为单位购买，在首付差额这一项便可以少支付20万，如果贷款以20年为限，总还款利息可以省下65000元左右。

除了信贷层面的优惠，税费方面还可以“钻漏洞”。某业内人士介绍，对于大户型房源而言，契税是执行2%的税率。但如果按照首套购房的模式，就可以下调到1%。而在涉及换房的情况下，如果一名购房者本身有房产，但是房本还没有满两年，那么此时要获取购房资格，就必须先卖掉第一套，同时需要缴纳5%的营业税，即便后续改成增值税，也会有税费成本。但如果假离婚，则可以避免这样的税费。

中原地产分析师张大伟认为，对于现在一线城市来说，刚需已经不是恐慌主力。因为不论是北京还是上海，300万套总价的刚需盘、刚需二手房已经接近绝迹，市场主流已经进入500万-800万区间。按照目前房屋价值区间计算，通过离婚买房最终省下的钱至少数十万。

成本 贷款未还清 离婚难过户

实际上，通过离婚买房获取购房资格、减免税费这种方式在某种情况下隐藏着巨大的成本和风险。

如果房产属于夫妻共有财产，并且有贷款尚未还清，在办理房产更名之前必须将剩余的贷款偿还办理解押后，才能进行下一步离婚、过户等程序。“否则建委核查税费都过不去。”一位资深房产经纪人对记者表示。

孙女士的丈夫有一套婚前房产，两人结婚后又在朝阳购买了一套房产，并且现在仍有100万元左右的贷款尚未还清。对于现在的孙女士来说，如果想要通过离婚的方式添置房产，就需要先将100万元的贷款还清。只有这样才能将该套两人共同房产过户到丈夫名下，孙女士也才能够已名下无房的状态购置“首套住房。”

购房人可可告诉记者，对于刚需群体而言，在一个房价特别高，风险也不小的市场上，“应该要把购房资格的资源优势用到最大，因此离婚对他们的家庭而言是一个比较‘划算’的选择。”

对于离婚买房的风险，可可也从财产方面和情感方面有所考虑：“有些人是不能接受(离婚买房)的。第一离婚很麻烦，有些父母会觉得在心里是一个结，难以接受;而且也真有离了婚就不再复婚的情况。所以如果双方感情有瑕疵，就不要轻易尝试这种方式了。”她表示。

律师说法

严跃进则认为，从获利的角度看，假离婚让部分购房者可以多购一套房，这说明此类群体看涨房价;但购房后是否会有投资收益，这个是不能保证的。成本方面，假离婚使得婚姻记录抹黑，甚至会出现婚姻生活受干扰，甚至以买房为名最终真离婚的现象，此类风险需要家庭自己负担。另外假离婚现象引起了政策监管层关注，后续假离婚后会限制购房，这也是一个潜在的风险。

胡周雄律师，广东博浩律师事务所

“为购房而假离婚，不但有违社会公序良俗，也隐含人财两空的法律风险。”

假离婚一样具有解除婚姻关系的法律效力。如果离婚后一方反悔，不按之前双方的约定进行复婚登记，原本不愿意离婚的另一方不可以要求撤销已生效的离婚登记，当然也无法强行要求复婚登记。

其次，假离婚关于财产归属的约定也具有法律效力。在婚姻登记机关办理协议离婚时，须对财产分割、子女抚养等问题一并处理。由于目的是为重新购房而假离婚，夫妻双方对财产的处理往往简易操作，将共有财产划归一方所有，另一方净身出户。此状况下若未能依约复婚，净身出户一方即使手握双方假离婚假分割的证据，仍将难以推翻财产全部归属一方所有的“不合理协议”。因为，约定财产归属一方所有的离婚协议经婚姻部门登记备案后，其证据效力高于双方之间的私自约定。