10月24日晚间，嘉凯城(000918,股吧)公告称，新任大股东恒大地产集团拟质押几乎全部嘉凯城股权(质押后仅余2股)为嘉凯城“输血”。业内人士表示，这一动作是为了缓解嘉凯城目前的难关。随着近期融资环境进一步收紧，在资源、品牌和销售渠道均不占优中小房企首先面临资金压力。

新晋大股东火线驰援

从嘉凯城的债务结构看，大股东通过股权质押“输血”，是目前最具可行性的方式。

嘉凯城公告显示，恒大地产集团合计持有嘉凯城股份95229.2502万股，占公司总股本的52.78%。此次质押占其所持股份的99.9999%。质押开始日为2016年10月20日，到期日为2018年10月21日。

一位信托行业人士告诉中国证券报记者，上市公司股权质押一般为市值的4-5折，每股价格一般是基准日前30个交易日的均值。目前并不知道其质押率和质押价格。若按前述指标粗略估算，恒大地产集团本次质押获得的资金规模约在30亿-50亿元左右。

据一位接近嘉凯城的人士对记者表示，此次恒大集团几乎全数质押股份，主要是为了改善嘉凯城资产负债结构，进行债务置换。“嘉凯城目前资产负债率处于高位，财务成本高企，财务费用压力很大。此外，在调控背景下，中小房企目前无论是债权还是股权再融资都面临很大困难。”

实际上，这并不是嘉凯城首次向恒大地产求援。9月9日，嘉凯城公告称，为提高公司的融资能力，公司提请控股股东恒大地产为部分融资提供担保，总额不超过120亿元。同时，嘉凯城将通过银行委托贷款或资金拆借方式向恒大地产借款不超过100亿元。公司按不高于每年10%的利率支付贷款利息，预计2016年需支付利息总额不超过2.75亿元。不过，恒大集团自身资金面并不宽松，委托贷款也不是长久之计。

嘉凯城频频向大股东求援也是迫不得已。中国证券报记者翻阅公司历史公告发现，嘉凯城在2010年“房企再融资暂停”等背景下，自2009年以来基本使用债务融资。不断增加的财务杠杆，导致巨额财务费用吞噬利润。到了2015年，嘉凯城开始筹划2009年重组以来的首次股权融资，并于2016年1月30日获证监会审核通过。数据显示，2014年和2015年，公司资产负债率分别为83.76%和90.51%;2016年中报显示，其资产负债率为93.55%，较上年同期的84.64%飙升8.91个百分点。

随着房地产调控不断深入推进，房企通过资本市场融资趋紧。此外，嘉凯城预计，前三季度亏损125000万元，扭亏成为当务之急。在此背景下，大股东恒大地产直接抵押股权，为嘉凯城“输血”或许是短期内最见效的方式。

再融资审核或趋紧

10月23日晚，世茂股份(600823,股吧)发布公告称，公司非公开发行的收购方案被否。

今年3月，世茂股份公告，拟向包括公司实际控制人控制的世茂建设在内的不超过10名特定对象，发行股份募集66.7亿元收购实控人旗下的三大商业地产项目。

业内人士对此次定增被否意见不一。部分投行人士认为，公司此前在回复问询函中表示，定增中涉及的三大项目已经全额支付完土地尾款，且募资的用处并不是土地费用的支付和非资本性支出。公司此次定增被否，或是房企再融资政策收紧的结果。也有人士认为，本次方案中，世茂建设以其持有的前海世茂48.57%股权参与认购，作价23.35亿元。控股股东以旗下公司股权类资产认购股份，背后的利益输送风险或是监管层否决该预案的原因。

而安泰集团选择主动终止重组。公司10月25日晚公告称，标的方主要经营文化旅游及配套地产业务，由于近期房地产宏观调控政策和平潭土地政策的影响，继续推进重组存在重大不确定性，交易各方决定终止此次重大资产重组。

近期，美好集团(000667,股吧)宣布拟定增募资19亿元，投入旗下的房地产项目开发。这是此轮房地产调控后，首例上市房企推出的再融资方案。该方案能否成行还有待观察。

统计数据显示，2014年下半年以来，已停顿3年的房企股权再融资开闸，上市房企纷纷发布非公开发行预案。借助2015年的大牛市，房企定增在去年迎来井喷，共发行1439亿元。截至8月底，今年以来，上市房企已实施完毕1303亿元定增，今年有望创历史新高。

中信建投认为，以定增为代表的股权融资，由于直接扩大净资产规模，进一步提升了企业加杠杆的空间，是一种具备“乘数效应”的融资手段。2014年以来，随着定增的逐步释放，部分房企轮番启动定增和公司债，充分享受此轮再融资空间。

此外，有接近监管层人士透露，房企再融资政策或许面临调整，不排除继续收紧。

房企面临杠杆分化

近期银监会明令禁止资金违规进入房地产，交易所则考虑提高房地产企业发债门槛等，中小房企融资渠道大大收窄。房企之间将面临杠杆分化。

兴业证券(601377,股吧)分析师池光胜表示，融资政策收紧，越来越不利于中小房企，依靠“短平快”模式的中小房企可能边缘化，甚至存在被市场淘汰的风险。房地产市场逐渐从“去库存”转向“去产能”。

中信建投研报显示，在这轮降杠杆周期中，龙头房企去杠杆的效果更为显著，净负债率从2013年末的49%下降至2016年年中的33%;而大部分中小型房企去杠杆相对较弱，杠杆率依然维持在高位甚至攀升。

同时，房企战略趋同，均选择回归主流城市，加剧主流城市土地市场供需矛盾。此轮周期中，地王无论是规模还是溢价都远超过前两轮周期，“面粉”贵过“面包”的案例频现。

在过去几轮周期中，地王项目在“拖字诀”后，大部分的确实现解套入市。这也是很多企业对地王并不忌惮的原因。但此轮周期的地王溢价风险要远高于前两轮，考虑到地王总价不断提升，相对而言，大型房企的资产规模仍能保障，但中小型房企则面临更大且更集中的资金杠杆压力。