2016年，中国楼市走过了惊心动魄的一年。2016年中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。“长效机制”成为2017年房地产市场发展的重要目标和落脚点。

中央经济工作会议对房地产长效机制的要求，也得到了相关部委的响应。国家发展改革委主任徐绍史在此前的国新办发布会上表示，正在制定房地产业健康平稳发展的长效机制，包括法律法规规定和财政金融政策。

然而“长效机制”如何建立? 多位专家都给出了自己的“药方”。专家普遍认为，建立房地产市场长效机制牵一发而动全身，涉及土地财政、体制改革、房产税等诸多方面，要突破许多困难，协调各方的利益，并非只是在房地产市场打转，而是要进行全方位的改革。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在接受中国经济网记者采访时表示，房地产长效机制指由房地产基本制度所形成的，个体与整体目标一致的，从而能确保市场稳健和住有所居的，市场相关各方相互关系与作用机理。它是由多个机制组成的机制大系统，主要有两方面：第一，市场机制，具体包括市场主体间的竞争、价格、供求、风险等机制，以及市场主体内在的激励与约束机制。第二，政府机制，包括政府对市场经济的、行政的和法律的调节、调控、监管、保护、干预等机制，以及政府内部的运行、激励和约束机制。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，从中央经济工作会议来看，下一步应加快住房制度、土地供应制度、住房金融体系、房地产税收制度、房地产市场规制、新型城镇化等一系列制度建设，以长效机制引导市场稳预期。

近10年多来，我国经济逐步走上了过度依赖房地产发展的增长模式，扭曲了住房供需关系，房屋逐步演变成投资品和奢侈消费品。国务院研究室司长唐元对中国经济网记者表示，分析房价乱涨价的原因，最为核心的是商品房随意定价机制，也就是房产定价脱离房产实际价值，导致房地产行业具有了暴利机制。解决房地产行业的问题，必须采取标本兼治的思路，从根本原因上入手，采取有针对性的措施。

唐元建议，从遏制房地产行业暴利为切入点，完善房价调控措施，对新建商品房实施最高限价政策。具体思路是：将房地产定位为满足群众基本需求的民生商品，限制投机炒作，加大政府对商品房价的管制力度，对新建商品房在科学评估基础上，按照成本加合理利润(比如20%以内)原则核定和执行最高限价政策，纠正定价机制过度市场化问题。

让住房回归居住属性，基础性制度改革无疑成为关键。深圳(楼盘)市房地产研究中心研究员李宇嘉认为，基于楼市与地方政府行为和财政金融关系之复杂、利益关系之深远，应当要把革新土地财政作为建立房地产长效机制的“牛鼻子”。首先，以地均产值和就业人口为刚性指标，建立存量工业用地腾退红线。其次，应当建立“先租后买、产权共有、以租抵供”的新房供应机制，新房(特别是新区)以成本或折扣计价反算租金水平，让新市民低成本入住。另外，土地出让净收入(辅以财政补贴和转移支付)可全部用来建设医院、学校等公共服务设施，以降低城市化成本。

苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙认为，建立房地产市场长效机制兹事体大，涉及到地方政府土地财政、土地改革、中央和地方财权事权划分等事关改革全局的内容，特别是房产税立法作为房地产长效机制的核心内容之一，一旦立法完成并执行，将对房地产市场预期造成较大影响。由此看来，房地产市场长效机制不可能毕其功于一役，决策层短期内将稳住房价上涨势头，以“时间换空间”，即以居民收入增长逐渐消化房价泡沫，渐次推进上述相关改革和立法，最终建立房地产基础性制度和长效机制。

“房地产长效机制缺乏清晰的框架和路线、时间表。”倪鹏飞表示，房产税和个人住房信息系统进展缓慢，影响长效机制的整体建设进程和调控效果;在保障房供给方面，以货币化安置、以购代建等方式进行保障房供给的实施细节方面还有待于完善。

房地产长效机制的构建上，倪鹏飞建议，开征房产税和实施炒房重税制度，建立支持“住”和抑制“炒”的税收调节机制;改革并建立公共财政新体制，形成中央对地方公共服务、基础设施的财政投入与人口流动正挂钩，与城市行政级别及财政收入倒挂钩的机制;健全政府市场管理和内部管理行政制度，构建政府的运行机制、激励机制和约束机制;加快出台“住房法”、“住房租赁法”和“房产税法”，构建支持“住”强保护和抑制“炒”硬约束的法律机制。

“什么时机出台、分几年落实推进都需要思考。” 国务院参事夏斌强调，要预防政策变成口号。房地产长效机制有了初步顶层设计之后，再配合具体措施出台，才有希望以逐步纠错的方式来扭转长期以来形成的以资产市场为主的房市波动局面。(记者 马常艳)