这些年房产税话题被炒烂了，但在征税动机、70年产权与征税依据、房产税与税制完善等大问题上仍未取得共识。如此局面既因为此税涉及太多人利益，“口袋决定脑袋”，也因为理论界研究的肤浅。从近期新闻看，房产税推出只是时间问题，既如此，不如先搁置基本问题，关注一下细节，因为细节问题可能最终决定着房产税的成败。

首先看征税权分配。大多数国家房产税是地方税，中国也应如此，中央层面的首要工作是通过立法确定指导性原则，如征收对象、征收方式等，而税率的决定权应交给地方，因为各地市场状况不同，财政收支情况差异极大。具体到地方哪级?美国房产税是在市、县和学区三个层面进行分割的，有些地方分配给学区的比例超过一半，考虑到中国国情，房产税以市为单位统一征收和使用较为合适。

再看征收对象。对商品房征税没有疑问，其实，房改房和保障房只要产权完整、能够自主交易，也应该是征税对象。保障房制度本身有巨大漏洞，已经造成了一定程度的逆向不公，通过追溯调整矫正不公不现实，房产税则能起到一定的平衡作用。从远期看，农村住房如果获得了较多的公共服务并且市价较高，也应纳入征收对象。

有人提议通过房产税将“小产权房”合法化，这混淆了基本概念。房产税对应的是公共服务，而“小产权房”问题的本质是级差地租私有还是国有，因此合法化的途径是补缴地价，与房产税完全是两码事。如果在这个问题上卡住了，“大产权房”交税而“小产权房”不纳税，是很不公平的。

再看征收方式。房产税在其他国家都是普征，中国房产税开征时大概率有一个起征点，因此征收方式这个“细节”非常重要。目前的意见有两种：一种建议按套数征，一种建议按人均面积征。这两种方式都有很大问题：按套数征收虽然简便一些，但极可能引发大规模“假离婚”或无必要的户口分立;按人均面积征似乎更合理一些，但纳税负担与房产价值之间不能很好对应(普征情况下不存在这一问题)，例如甲乙两套住房，甲面积较大但地处偏远、公共服务较差，乙相反，面积小但公共服务好，结果可能是甲市价比乙低但征税额反而较乙高。

笔者认为，按人均评估价征收最为合理。家庭人均住房价值精确体现财产多寡，也对应着获得公共服务的多少，所以这种计征方式能最好体现财产税的本义。在这种方式下，不是规定人均免税面积，而是规定人均免税额，如规定人均免征额为100万元，某三口之家住房总评估价值500万元，则只对300万以上部分征税。这种征收方式可以实现最大程度的公平，在不动产统一登记完成后，借助完善的信息系统，征收成本也很低。这种方式还有一个好处，即地方出于多收税动机，有动力改善低房价地区的公共服务，有助于促进公共服务均等化。

至于是按固定税率还是累进税率征收，也应由地方决定：需要强化对房价调节功能的地方，可设置较低起征税率并实行累进征收;更强调税源作用的地方，则可实行较高的起征税率并按单一标准征收。