房地产研究专家、西南财经大学副教授刘璐对21世纪经济报道记者称，除人口因素、就业吸纳能力将影响楼市销售外，西部地区各省市首位城市的虹吸效应明显，也将增加周边城市的去库存难度。

三年两度提高购房奖励金

公开信息显示，资阳市尽管位于成都市约100公里外，但属于成都平原经济区范围，2016年该市GDP为943.4亿元，是四川省6个GDP未破千亿的市州之一。

3月初，资阳市政府发布《资阳市2017年房地产业持续健康发展政策措施》，围绕房地产去库存工作，提出15条政策措施，目标是年底商品住房库存量下降10%。

其中关键一点，是对在2017年1月1日至12月31日期间在资阳中心城区购买商品房的购房人，给予住房每套12000元、车库每个2000元的奖励。同时，对在房交会上成交的商品住房，另外给予购房人4000元每套的购房奖励。

换句话说，房交会上成交的商品住房单套最多奖励1.6万元。但3月15日，资阳市住建局相关人士对21世纪经济报道记者回应称，目前还未确定房交会的具体时间。

而若以2016年资阳城区商品住宅均价3621元/平方米计算，1.6万元的奖励约减少购房者5平方米的房价款。

事实上，这是继2015年、2016年资阳市出台房地产去库存措施后，连续第三年出台同类政策。其中购房奖励金额逐年提高，从2015年的9000元，上浮三成至2016年1.2万元，而今年政策再度提高到最高1.6万元，若加上对购买车库的奖励，在当地购房最高可以拿到1.8万元。

同时，购房奖励的范围也从2015年的首套房，扩大普惠性政策，即不局限于首套房奖励，二套房、三套房同样享受这一优惠政策。

而资阳市连续三年依靠财政鼓励购房的背景，是三四线城市去库存艰难的体现。据21世纪经济报道记者不完全统计，整个2016年，仅在四川范围内，就有包括泸州(楼盘)、宜宾(楼盘)、达州(楼盘)、德阳(楼盘)等多地出台了购房奖励政策。

目前资阳市未公布的存量商品房消化周期，但根据当地政府公开信息，截至2016年12月底，资阳市商品房待售面积为412.65万平方米，商品住房待售面积为235.64万平方米。

而GDP总量、常住人口数量皆高于资阳市的四川省德阳市、遂宁(楼盘)市，2016年的商品住房待售面积却少于资阳市——德阳市商品住房待售面积213.01万平方米，消化周期为12.6个月，遂宁商品房住房待售面积233.46万平方米，消化周期约13个月。

虹吸效应或产生影响

21世纪经济报道记者注意到，资阳发布的上述政策，是今年《政府工作报告》中提“促进三四线城市去库存，仍将是房地产市场调控主要任务”后，全国三四线城市中率先推出新一轮房地产刺激计划的地区。

但一位要求匿名的全国性房地产公司策略部人士对21世纪经济报道记者称，在实地调研了资阳房地产情况后，决定不进入资阳市场投资。

“从开发角度上讲，资阳市的楼面价并不高，”该人士称，“但开发商拿地，讲求人地挂钩，即新增人口与土地新增配给要相适应，因此基本上不会去人口净流出，同时是消费能力有限的地区去投资。资阳恰好呈现出人口持续净流出，城市居民消费能力不足的特点。”

根据资阳市2017年《国民经济和社会发展统计报告》显示，该市呈现出人口净流出的形势——2016年末资阳市户籍总人口354.5万人，但常住人口仅254.1万人，其中城镇常住人口101.8万人。

而中国社科院在2016年版的《中国县域经济发展报告》中，提出了类似资阳的三四线城市，去库存难的另一种可能性。

上述《报告》对全国三四线城市的房地产去库存方式进行分类，即特大城市近郊区县(市);到所属地级城市的距离相对较近，同时人口众多，自身承担了较多中心城市功能的县(市);土地供应和房地产开发都比较有节制的县(市);以及受虹吸效应影响较大的县(市)。

上述《报告》称，除第四类情况外，其余类型的三四线城市均可实现“去库存”目标。

进一步讲，上述《报告》认为，受虹吸效应影响较大的县(市)房地产售卖难，因为这类县市距离更高层级和更大规模的地级城市并不很远，商业设施和医疗服务相对邻近的地级城市毫无优势可言，农民更愿意去地级城市购物和就医，而这类县(市)的高中教育基本上又是全域统筹，初中教育一定比例上也是全域统筹，只有小学教育比农村具有较大的质量优势，农民进城享受县(市)的商业和公共服务的积极性不高，进一步削弱了农民进城的决心。

刘璐称，西部省会城市和地市州城市的经济发展程度有较大差异，以成都为例，在去年GDP达到1.2万亿的同时，四川省其他城市却无一达到2000亿元。

“这与东部沿海不一样，沿海地区经济发展平衡，除个别大城市外，GDP达到3000-5000亿元的城市呈现片状分布特点。”刘璐称，“而西部地区城市之间的差距却很大，而这种差距越大，经济处于领先地位的城市，对周边资本和人口的吸引就越大。”