近期香港楼市有两大热点事件引发各方高度关注：一是恒基地产旗下全资附属公司耀基发展以总价232.8亿港元投得位于香港中环美利道的一幅非工业用地，香港又诞生一个“地王”;二是香港房屋协会应特区政府的邀请，着手探讨研究在郊野公园边陲地区建设房屋的可行性。

资料显示，恒基地产投得这幅中环“地王”涉及土地面积3.1万平方英尺，楼面总面积上限为46.5万平方英尺，公司计划将其建设成为一座地标式的商业大厦并附设零售设施，预计将于2022年落成。实际上，这次土地投标最大的看点在于其平均价创出每平方英尺5万港元以上的纪录新高，这显示香港楼市的抢地风潮已由住宅用地蔓延至工商用地。为此，有市场声音呼吁：警惕高地价、高楼价给香港整体经济、营商环境带来负面影响，削弱香港传统优势和竞争力。

有分析指出，美利道 “地王”之所以能以超高价格成交，是因为这幅地皮是香港中环20多年来推出的首幅商厦用地，预期未来数十年在中环未必会有类似的优质地皮推出。质优、稀缺，成为众多财团不惜高价争相竞投美利道 “地王”的主要原因。另外，随着包括内地财团在内的各路资金持续以超高价在香港抢楼、抢地皮，令香港土地市场和楼市出现“面粉价高于面包价”的奇怪现象，同样值得关注。

需要注意的是，目前香港正致力于把握“一带一路”战略和“大湾区”规划带来的发展机遇。期间，内地企业将会以香港为跳板实践“走出去”，外资也会选择香港作为桥头堡敲开内地市场的大门。值得一提的是，国际物业顾问公司仲量联行在最新公布的《香港物业市场综述》中指出，今年4月份中环商厦租金按月升0.9%，受美利道商地创新高影响，预料租金将进一步上升。照此推算，美利道“地王”的“面粉价贵过面包价”的情况还将带动中环商厦楼价与租金再向上涨，并将带动九龙东、港岛东的二、三线商厦的租金上攀。实际上，目前香港的租金已经“贵冠全球”，如果又借美利道“地王”的竞投再度急升，高租金可能变成内企与外企选择落户香港的“拦路虎”，这将大大损害香港竞争力。

在此背景下，开发商如何盈利也成为未知数。有人认为，在高地价、高楼价的市场博弈中，开发商是最大的赢家，其实不然。以此次美利道“地王”为例，摩根大通认为由于恒基地产投标的成本较高，美利道“地王”带给公司的回报率不会太高，估计仅为3%。摩通“对此感到惊讶”，并预期这将对公司股价构成负面影响。

美银美林也为恒基投的项目算了一笔账：假设每平方英尺的建设费用为7000港元，项目整体造价将高达300多亿港元!以每平方英尺月租金140港元计，项目的净租金毛利率为2%。鉴于目前香港中环写字楼租金已达到历史高位，从投资回报角度看，其实项目并不算吸引，投资者对公司高价投标的反应或许更冷淡。另外，假如恒地选择在项目建成后整体出售，那么在5年建筑期内公司还需面对资产价格调整的风险。

另一边厢，香港住房价格持续创新高，且远远超出普通市民的负担能力。但是，近期香港房屋协会在探讨开发郊野公园边陲地区建设房屋的可行性也遇到一些阻滞。有专业机构研究指出，香港的供楼负担连续7年全球最高，普通市民即使不吃不喝也要18年才能供完一套单位。由此可见，香港楼市正濒临失控，对社会经济稳定性构成重大负面影响。

香港楼市出现上述现象，归根结底是土地供应不足。根据测算，从长远看，香港尚有1200公顷的土地缺口。高地价、高楼价背景下，没有人是大赢家，增加土地供应势在必行，例如：香港房屋协会探讨开发少量郊野公园边陲地皮，便可填补部分用地缺口，关键在于相关各方要勇于迈出香港楼市土地供应改革的第一步，才能在解决香港楼市痼疾上达成共赢。

(作者系证券时报记者)