中国房地产业协会、中国房地产测评中心5月25日联合发布《2017中国房地产上市公司测评研究报告》(简称“报告”)，根据报告评选的“2017中国房地产上市公司综合实力榜”，万科连续十年位居首位，中国海外发展和中国恒大分列二、三位。报告同时显示，2016年以来，上市房企资产规模增速放缓，盈利普遍有所增长，但行业间分化洗牌加剧，并购重组成为行业趋势。

总体呈现八大特点

报告显示，从核心测评指标来看，2016年上市房企总资产均值为717.47亿元，同比上升22.40%;房地产业务收入均值147.20亿元，同比增长25.04%;资产负债率均值同比下降0.46个百分点至67.16%;净利润均值为18.75亿元，同比增长17.58%。总体来看，中国房地产上市公司呈现八大发展特点。

从资本市场表现上看，2016年，A股和港股地产板块表现均弱于大盘，房企估值平稳下调，估值水平同比上年各自均有下滑。

在运营规模上，上市房企资产规模增速明显放缓。2016年末，沪深上市房企总资产均值为550.23亿元，增速较上年下降15.88个百分点;在港上市房企总资产均值为954.06亿元，增速较上年下降7.01个百分点。但从上市房企总资产规模来看，总资产超过千亿的企业有39家，约占上市房企总量的20%。

在抗风险能力方面，上市房企整体呈现出去杠杆走势，长短期负债指标均有所改善。从盈利能力看，上市房企业绩改善盈利普增，净利润率低位回升。

在发展潜力方面，2016年，房地产上市公司收入和资产规模双双增长，且各项指标增长率较上年也有所回升。同时，多元拿地趋势不减，上市房企在拿地方面除继续通过合作拿地规避风险外，大中型上市房企普遍加大了并购新增土地资源。

从经营效率来看，2016年销售的回暖带动了房地产上市企业三大周转指标：总资产周转率、流动资产周转率、存货周转率的小幅回升。同时，在上市房企补充存货的过程中，房企存货出现向大型房企集中的趋势。

在社会责任和创新能力方面，上市房企表现突出，积极拓展新的盈利空间。

行业分化加剧

报告还指出，在此轮调控的背景下，2017年市场销售回款将承担企业偿还债务和新增开发投资的需求，房企的资金链将会面临较大的压力。那些依赖大量融资激进拿地、销售回款能力较弱以及债务结构偏短期的中小型企业资金面将产生较大压力，企业经营风险有所上升。

同时，当前周期下，集中度持续攀升已成确定的趋势，行业加速洗牌，并购与重组成为行业关键词。具有品牌、布局、资源及开发能力等优势的龙头上市房企能够脱颖而出，中小房企的发展和生存难度将逐渐增加，被重组或谋求转型概率增大。另一方面，在预期行业将步入下行通道时，部分房企开始转型城市运营商或配套服务商，围绕主营业务不断开发新的辅助业务，提前布局多元业务组合，低迷期以辅助业务弥补主营业务，规避周期波动风险。同时，由于不同区域房地产周期会有很大差异，利用开发区域的互补性，优化项目开发的区域组合，有效降低企业的整体经营风险。

报告还指出，近年来房地产市场的逐步分化也带动上市企业战略调整。上市房企积极探索包括多元化、专业化、转型或退出等方式，以适应不断变化的市场。与此同时，市场的加速发展进一步加快了行业的优胜劣汰。整体来看，差异化的发展战略将指向何种发展结果仍未可知，但不可否认的是将促进整个行业持续健康发展。