别墅后面的下沉花园被分割到户，金地曾称赠与业主使用。

金地1号别墅19 B。违建楼板已拆除，违建面积近200平方米。

近日，金地塞拉维花园业主就停车位问题、楼盘违建问题与开发商发生纠纷。从目前情况来看，双方最大的矛盾点是，开发商在销售时承诺未能兑现，使得业主意见很大。其中包括给高层住宅业主承诺的小区车位数量、给别墅区业主承诺的套内面积、私人车库等。据了解，目前相关政府部门已介入调查。

金地塞拉维花园，包括金地鹭湖1号的普通高层住宅与金地1號院的别墅区，共29栋1511户，其中104户为别墅产品。公开资料显示，该楼盘由深圳市金地北城房地产开发有限公司(以下简称“金地”)开发，是金地(集团)股份有限公司旗下公司。

目前来看，焦点问题在于，开发商在给金地塞拉维花园高层住宅业主与别墅区业主的承诺中，有部分资源重合了，以至于引发了两个区域业主的不满。在高层住宅业主看来，小区内不应该使用铁栏、围墙等构筑分隔物，小区应该是一个整体，车位也应该归全体小区业主所有;而在别墅区业主看来，所交的管理费不一样，当初开发商承诺的赠送面积、花园、车位等也应该兑现。面对难以兑现的承诺，有业主认为开发商存在“虚假宣传”等问题。

问题

A

车位不足 高层住宅业主意见大

对于车位问题，高层住宅业主张小姐意见很大，她表示，在未经业主同意的情况下，开发商擅自加建分隔墙及格子墙，将地下车库改成私有空间及车位分售给别墅区业主。这与购房时承诺的小区共有1500多个车位的信息不符，且还存在违建情况。

“小区建筑现状与规土委报建图纸严重不符，经与市规土委及龙华土地监察局沟通确认，金地1號院别墅地下加建的分隔墙、格子墙在规划验收时不存在，”张小姐表示，在未经业主同意的情况下，开发商擅自加建分隔墙及格子墙，将地下车库改成私有空间及近800个车位分售给别墅区业主，这已严重影响高层住宅业主的权益。

一份由龙华规划土地监察局在5月22日开出的限期拆除通知单指出，“小区地下车库违法搭建围墙约150米”。目前，该围墙已被拆除，不过，业主申先生表示，违建不止这些，“楼盘规划图纸显示地下车库中没有任何隔墙，现在加建的格子墙还没有拆除。”

“我们业主发现车位不够用才去找原因”，申先生指着一道蓝色的门告诉南都记者，“有业主发现这道门被封了起来，揭开发现‘另一个世界’，与他们所用车库相距甚远”。南都记者看到地下车库被分隔成两大块，一面是地坪漆、指示灯、“欢迎回家”的别墅区车库，另一面则是仅有简单的行车指示高层区车库。

“确实不一样”，别墅区业主周小姐告诉南都记者，“别墅区一个月的管理费就要交9元/m2，普遍高层住宅只交3元/m2”。

B

别墅区地下车库被加建一层

“我们在看样版房的时候，地下两层是搭建好了的”，买金地1號院别墅物业的周小姐表示，在购房时，开发商承诺“地上三层、地下两层，购房面积是194平方米，实际使用面积可达450平方米”，并且有私家车库和下沉式的后花园。然而，令周小姐气愤的是，这些当初的承诺，“没想到是有风险的”。

“有风险你要提前告诉我”，周小姐认为开发商存在“虚假宣传”行为，她表示，如果一开始知道有风险就不会买了，“我们还特地卖了另外两套小面积房子来交首付，要是知道花1500万元只买他们地上三层，我肯定不会要了。”

“你看看他们的宣传画册，清清楚楚地告诉我们一共有五层”，周小姐说。经南都记者查询该楼盘的户型宣传资料发现，其别墅产品负一层均设计了2个私家车位、地下夹层、下沉花园。而在周小姐的购房合 同 的 建 筑 物 剖 面 图中，同样可以看到，其所购买的物业包含了地下室部分。

“当时开发商跟我们讲，地下车库层高5.8米，可以加建一层。在看样板房的时候，楼盘销售一直告诉我们，这里可以怎么搭那里可以怎么搭。”

“我们懒得自己弄，就交钱给金地物业统一加建了。”周小姐表示，地下车库加建的费用还是自己出的。

如今，在金地1號院别墅19A和19B的地下车库中，南都记者看到这里堆放着从墙体上卸下来的楼板。经现场粗略统计，该处加建面积将近200平方米，如以开发商对别墅区8万元/平方米定价，其市场价格将高达1600万。“把加建起来的面积算起来，再用总价来平均，别墅的房子均价才3万多”，申先生强调。

此外，在金地1號院别墅负一层，后院部分的一大片绿地已被铁栏分割开。申先生认为这是把公共绿地划给别墅私人业主所有。“当初开发商称这里的花园可以归我们使用的，”周小姐向南都记者补充说。而与该处情况同样的是，在高层的1-11栋，每户的一楼都另外搭建了小花园。

焦点

高层住宅与别墅资源重合开发商承诺或难兑现

目前来看，焦点问题在于，开发商在给金地塞拉维花园高层住宅业主与别墅区业主的承诺中，有部分资源重合了，以至于引发了两个区域业主的不满。在高层住宅业主看来，小区内不应该使用铁栏、围墙等构筑分隔物，小区应该是一个整体，车位也应该归全体小区业主所有;而在别墅区业主看来，所交的管理费不一样，当初开发商承诺的赠送面积、花园、车位等也应该兑现。

对此，金地回应称，“根据《物权法》相关规定以及我司与高层、低层所有业主签署的《深圳市房地产买卖合同》约定，‘在项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归属出卖人所有’。我司同意将部分车位及下沉花园的使用权赠与别墅区业主”。经过将现有空间优化，目前高层区业主可使用车位数量为1392个，车位配比将达到1：0.99。

金地表示，项目在销售期间，已分别在与高层、低层业主签署的买卖合同的风险提示中，明确约定“高层住宅和低层住宅分开管理”。为提升高层区的公共区域品质，“我司已追加多项投入，包括将已符合设计规范的高层公共过道栏杆加高、公共景观绿化品质提升等。”

不过，申先生表示，此前开发商就提出同样的解决方案，未被大部分业主接受。因为负二层为人防工程层，仅11栋、12栋有电梯，其他高层需要经上述两栋楼电梯出地面，使用上诸多不便。

对于违建问题，金地表示，具体由政府处理，同时也否认了“有地下两层赠送”的说法。（采写/摄影：南都记者 冯少文）