近日，关于北京楼市的消息不断传来：二手房房价出现下跌、有学区房降价100多万、首套房贷利率上调……北京房价真的迎来了拐点吗?楼市真实情况到底怎样?

贷500万30年还1000万，北京楼市一个月“加息四次”!

北京部分银行把首套房房贷利率上调为基准利率的1.1倍;二套住房按揭贷款上调至基准利率的1.2倍。

目前5年期以上商业贷款基准利率是4.9%。上调10%，就是5.39%;上调20%，就是5.88%。

而此前，在北上广深等一线城市，首套房至少可以打9折，也就是享受4.41%的利率。

从4.41%到5.39%，利率上浮了0.98%。央行在加息的时候，一般每次加息0.25个百分点。也就是说，从5月初到6月初，短短一个来月的时间里，北京楼市已经变相加息了两轮，相当于央行4次“标准力度”的加息!

我们来做一个假设：如果真要全面上浮贷款利率，这意味着，如果贷款500万，还款期限30年，原来月供26536元，首套执行1.1基准利率时，月供一下子涨了1509元到28045元，每年要多还18108元。

由此，30年的贷款，付的利息比本金还要多(利息合计509万，贷了500万的款，要还超过1009万。)

当然，放在北京的案例里，最长25年的贷款期限，利息还是要比原来多还43万元。

不是个案，北上广深首套利率集体再上调!

除了北京，这几天上海、广州、深圳都不闲着。

据报道，上海的多家银行将首套房贷利率进行上调，从原先行业统一的9折，上调到95折甚至基准，房贷审核力度也空前严格。

自5月25日起，工、农、中、建四大国有银行将深圳地区首套房贷利率，由此前的9折上调至9.5折。

近日，广州也收紧房贷政策，首套房贷利率全面提升至基准利率。

至此，5月至今短短一个月内，北上广深四大一线城市，已全部上调房贷利率，北京甚至还上调了两次。除了一线城市外，福州、苏州、厦门、南昌和宁波等二线城市的房贷也同时收紧。

中原研究中心数据显示，4月以来，深圳、上海、广州、重庆、福州、苏州、厦门、南昌和宁波等多个城市纷纷调高利率。在全国35个城市533家银行中，有122家银行首套房利率折扣上升，占比22.89%。5月以来，房贷收紧的现象愈演愈烈。

2017年第一季度，房贷增长势头已得到遏制。央行数据显示，一季度，个人住房贷款余额19.05万亿元，同比增长35.7%，增速比上年末低1.1个百分点。

北京二手房交易创2015年2月来最低据一家房地产中介门店，进入5月份以来，一个月一单生意都没做成的经纪人很多。据一家中介公司的数据显示，自3月以来，他们经手的房屋交易出现了前所未有的7周连降。4月最后一周的带看量仅为高峰水平的三分之一。

而从网签数据看，北京市住建委的数据则显示，5月全月，北京二手住宅共网签10801套，创下2015年2月以来的最低值。

中原地产首席分析师张大伟说，(北京)网签数字五月份全月大概是1.1万套，这个是27个月以来的最低点，然后从环比的数据来看的话，跌了大概60%，数据应该是比较低迷的这样一个状态。

张大伟介绍说，这几个月来，网签量呈现出逐月阶梯下滑的趋势：3月份，平均每天网签量在1000套-1500套以上，到了4月这个数字则变成了1000套左右，而进入5月，则只能维持在500套左右。

而国家统计局的数据也显示，今年前3个月，北京二手房价分别保持着环比上涨0.9%、1.3%和2.2%的涨幅;但随着“3·17”楼市调控新政陆续出台，4月开始二手房房价开始停止上涨。

从实际成交情况来看，2017年5月份，北京二手房成交均价环比4月份同期下滑2.4%。在有交易的12个区中，多达8个区的成交均价都在下跌，仅有4个区的价格上涨。

伟业我爱我家市场研究院总监孔丹表示，有这么几个房源回落是比较明显的——第一个是远郊区县，因为远郊区县的配套教育医疗等等配套相对市中心来说要相对差一些，所以我们可以看到远郊区县的房源，现在房价是率先回落的，可能降幅有的百分之十几可能都有，再就是前期房价涨幅过大，一些大户型、非普通住宅，现在也是出现了比较明显的下滑。

房价降了为何买房人没感觉?

房价降了，但为何买房人感受不到这种降幅呢?

业内人士表示，北京二手房房价下降，这个“下降”是与今年业主挂牌报价最高位的时候相比较而言的，而从去年到今年，北京二手房价上涨的幅度，要远远大于目前下跌的幅度，所以目前的回落不过是朝着今年初的水平在调整。

伟业我爱我家市场研究院总监孔丹表示，可能大家还是没有感觉到这个房价的回落，因为现在房价刚刚回落了，也就是6%-7%左右，所以这个房价的回落大家还没有感受得到。

简单来说，房价降是降了，但降幅是跟年初相比，而不是跟去年同期相比，所以每个人的感触都不太明显甚至说没有。

而从国家统计局的数据来看，也确实是这样：虽然4月份北京二手住宅价格已经出现环比停涨。但总体看来，北京依然是京津冀地区二手房同比涨幅最大的城市，4月份90平方米以下二手房房价同比去年仍然上涨了23%以上，90平方米-144平方米二手房房价同比去年也上涨了21%。

整体而言，北京价格的调整才刚刚开始，因为毕竟楼市调控才刚刚两个月，从未来的趋势来看的话，应该会在7、8月份，在楼市这么一个惯常的淡季会表现得更明显一些。