随着楼市调控政策力度加大，上半年上海房地产市场逐渐趋冷，不仅仅是新房成交量出现下滑，二手房市场更显颓势。

据上海链家数据显示，2017年上半年，上海全市二手房成交较去年同期大幅下跌52.21%，其中二手住宅同比下跌55.06%。

业内人士认为，上海二手房交易量大幅下滑、成交重心的外移，充分说明购房政策下各类投机需求得到了抑制，这对于市场的稳定有积极作用。同时，在成交量持续下滑的市场中，新增房客源量减少，房源报价调整中降价比例扩大，议价空间扩大等现象的出现，均会影响后市价格走向。

上海链家分析师赵葆根表示：“政策的持续力度仍然在释放，市场的降温也将持续，交易量由于接连触碰谷底，未来业主主动降价成交的比例有望进一步扩大。但是，由于上海房地产市场刚需充裕，也需时刻警惕房价的上涨压力。”

挂牌价格频下调 购房者转向新房市场

事实上，上海房地产市场的降温开始于去年9月，在政策逐渐收紧的情况下，全市二手房成交量开始进入了下行轨道，此后一路滑坡，并在春节长假等多重因素影响下，在今年1、2月份达到谷底;虽然3月楼市凭借季节性影响出现了短暂的快速回升，但从今年4月起，再度进入了逐月下行轨道。

2016年以来上海二手住宅市场月度成交走势(单位：万套)

数据来源：上海链家

另一方面，受整体成交量萎缩的影响，业主主动调低房价的现象逐渐增多。

一位中介门店工作人员向记者表示：“很多房源目前都很有诚意出售，而且价格上面还有浮动。而且与调控前房源难以议价不同的是，此前只有急用钱的业主才会愿意让价卖房，而这两个月，一些业主则主动来电要求更改挂牌房源的价格，通常在原始挂牌基础上调低2-3%。”

另外，受到价格管控，上海新房开盘价格与周边二手房价格落差较小，这也使得购房者更加青睐于购买新房。

来自上海二手房指数办公室的观点认为，今年上半年以来，房地产市场整体降温明显，二手房置换受限，一些手握现金的准购房者及置换客转向一手房市场。随着下半年房企的业绩指标压力加大，长效调控政策或迫使开发商以价换量。随之，或再现一、二手房价格倒挂，在市场分流的情况下，二手房成交若继续萎缩，价格将延续调整。

杠杆炒房现象锐减 租赁分流成为影响因素

由于二手房市场对政策的敏感度更强，上半年信贷环境的改变诸如首付比例提高、利率优惠取消等也是成交量下滑的原因。

分析现有成交比例可以发现，商贷比例大幅下降、全款比例连续升高成为新兴的特征，这也印证了杠杆炒房情况的锐减，同时，也影响了改善型和投资型需求的释放。

另外一个明显的特征是，刚需客已经取代置换客成为购房的主流人群。上海二手房指数办公室认为，目前市场多为“连环套”交易，相对于改善客释放，刚需客是置换出售环节的承接者，已非市场最大动力。而非普通房交易延续上升，降价房源逐渐增多，降价是目前市场环境下加快交易速度、抢占客源的直接办法。

此外，租赁分流也成为影响二手房价格走势的因素之一。在一线城市租售并举的趋势下，上海出台了支持租赁市场发展的相关政策，新的购租选择机制在政策引导下正在逐渐形成之中。

对于未来的走势，上海中原地产市场分析师卢文曦表示：“目前，7月，上海连续高温对看房造成不利因素，传统淡季压力显现出来。近期成交低位震荡，若后续供应持续没有新增供应支持的话，下半年，不排除成交量将再度下滑的可能性。”