北京广州深圳等地相继出台政策，对商住楼作出严格规定，这令手里有大量写字楼项目的开发商心乱如麻。

“写字楼改不了商住公寓，我们都很惆怅，因为写字楼卖不起价，租不起价，空置率又高，市场严重过剩，新规出来后，设计部门都在忙着改设计。”深圳万科公司内部人士对记者说，去年万科在深圳公司的销售额，一小半是来自写字楼改的商住公寓。

除此之外，由于经济低迷，市场供给量过剩，写字楼租金近两年来持续下跌，令过往买写字楼的业主们苦不堪言。

商住公寓新规的冲击

据仲量联行的统计，今年一季度，由于新增的供应压力，拉高深圳甲级办公楼空置率至15%，环比上升3个百分点。预计深圳未来12个月将有约100万平米的新增甲级办公楼项目落成，主要集中在福田CBD，近一半是总部大楼。

仲量联行深圳董事总经理夏春毅分析称，这些总部大楼的企业搬迁将对其正在租赁的大厦构成空置压力，加上其他可租赁项目的入市，可选择项目增多，虽然预期市场整体租赁需求稳定，但预计2017年末空置率仍将同比上升5-8个百分点。

截至今年一季度末，深圳甲级办公楼总存量跃升556万平米。

深圳写字楼原本就供应过剩，且空置率不断提高。开发商将写字楼改为商住公寓，实际上也是根据市场供需来调整供应结构。但在深圳出台有关政策，限制写字楼改商住公寓后，市场担忧骤起。

据万科深圳公司内部人士对记者透露，万科深圳公司2016年约300亿元的销售额，其中近一半是来自写字楼以及写字楼改的LOFT公寓。

“深圳的写字楼已经过剩，旧项目报批通过的，还是正常运转不受影响。但我们现在很多还没有报批的新项目，都在改设计，如果按照写字楼卖，今年业绩肯定受影响。”深圳一家龙头房企内部人士告诉记者，开发商很少愿意开发写字楼，都想卖住宅，但拿地时，政府给了配建指标，没办法。

上述龙头房企内部人士向记者透露，深圳关内的旧改项目，未来除了回迁房外，基本上没有住宅指标了，大部分是写字楼和商业。

“深圳投资写字楼的大部分亏了，而投资写字楼改公寓的反而赚了，其实价格就是由市场供需决定的，因为住宅稀缺，而商改住具备居住属性，因此价格涨得比写字楼快。”万科内部人士说。

其实不止是深圳，全国范围都面临同样的问题，近两年随着去库存加速，住宅库存面积一直在下降，而待售商品办公楼占比5年来从4.3%上升到5.6%，待售商业营业用房从19.6%上升到23.7%，待售其他商品房从11.4%上升到14.7%，均表现为趋势性上升。

北京2016年的商住公寓销售远超纯住宅，而3月份新规出台后，对有写字楼项目的房企和已经投资商住楼的业主犹如晴天霹雳，整个市场在4月份迅速冷冻。

业内人士认为，相比商品房住宅，办公楼、商业营业用房这种趋势性结构比重上升是真正的问题所在。其根源一是政府用地规划存在不合理性，二是电子商务与办公分散、远程和家庭化冲击了商业营业用房和办公室的市场需求。