二三线城市房价增长潜力不再

中航地产退出房地产业务最令人疑惑不解之处在于，从数据上看今年房地产市场较火爆，房企日子应该挺好过。今年9月，全国54个大中城市签约量达到21.7万套，1~8月份，全国商品住宅销售额同比增长40.1%。统计局新闻发言人盛来运也曾表示，房地产销售对GDP增长起到了重要作用，房地产行业对中国1-9月份的GDP增长贡献了8%。

那么，大部分二三线城市此番又跟着这轮房产热，房价大涨一番，其房价后续增长潜力如何，房企们会侧重开发二三线城市吗?答案并非如此，除了中航地产干脆放弃了地产业务，万科和碧桂园等巨头也公开表示过，将在一二线城市加码。

而房企之所以在一二线城市、尤其是一线城市重点开发，在分析师看来主要因二三线城市房价已无增长潜力。中原地产分析师宋会雍对《投资者报》记者表示：“二三线城市本身房价发展也经历过几次高潮，但现在它们的存量大多已经过剩、发展的热潮已过去。中小城市因为人口净流入较少，无论是租赁还是出售，都很难有新增需求，因而房价很难持续上涨”。

另一可以说明二三线城市房价增长潜力不足的证据是：尽管二三线城市商品房销售金额增长，但购房者用于自住的并不多，投资客占比却不在少数。宋会雍告诉记者，今年超发的货币不少流入了房地产市场，就我们调查的二三线城市新增住房中，用于投资的比例超过30%。由于社会投资人群和开发商的积极购房、购地，市场情绪就被调动起来了。

房地产公司买地当然不会全靠自有资金，今年以来，大多房地产公司都在加杠杆入场,不止中航地产资产负债率超80%，万科、绿地、华夏幸福(600340,股吧)等地产巨头资产负债率均超过80%。在房地产红火的同时，中国房企的杠杆率也在创新高，而这一状况也颇令人担忧，地产企业如此激进地拿地，导致债台高筑，这是否会在一二线城市制造出更大的泡沫?

卖房产的中航地产对房产业务不再看好，那么买房产的保利地产呢?

不同于中航地产，截至今年上半年末，保利地产的房产项目中，一二线城市占比约71.4%。保利地产也在半年报中透露“一二线城市成交火爆，销售表现显著优于三线城市，公司仍将拓展重心集中在一线和部分核心的二线城市”。这说明保利地产对开发中小城市并不看重。那么，作为接盘方，保利地产将如何运营中航地产转让的二三线城市项目，能否令这些项目起死回生?《投资者报》将持续关注。记者 张诗雨