地产债估值承压
分析人士表示,可以预见的是,新一轮地产新政之下,房地产企业销售、融资、投资预期均将发生转变,随着流动性预期弱化,地产债面临估值调整压力将不可避免。
一方面,房地产行业属于高杠杆融资和经营的行业,房企融资收紧政策会极大地削弱开发商的拿地能力,且随着地产调控措施的逐步落实,销量下滑和购地支出的增加将导致内部现金流趋弱。中投证券指出,过往地产调控政策出台均对销售增速有较强的抑制作用;调控周期均超过一年,鉴于目前过热的地产市场,预计地产调控在2017年难松绑。因此地产销售增速将出现明显回落,房企盈利和销售现金流会弱化。
另一方面,在地产企业通过贷款、股权及债权融资均收紧的背景下,地产行业外部融资现金流拐点也或将至。尽管房企短期内流动性压力尚可控,但中长期看,仍需警惕资产负债率高企和行业风险引发的企业违约风险。
浙商证券研究指出,2015年至今,地产企业公司债发行量爆发式增长,按照申万信用债行业分类,房地产企业2014年、2015年、2016年1-9月分别发行上交所公募公司债118.6亿元、2509.64亿元、2682亿元。融资渠道通畅使得房地产企业现金流较为充裕,以2016年1-9月发行上交所公募公司债的91家房地产企业为例,截止2016年年中,流动比率基本高于1,短期偿债能力尚可;而平均资产负债率高达72.33%,21家企业高于80%,中长期看需警惕债务到期和监管调控下行业下行引发的违约风险。
海通证券进一步指出,目前存量地产债规模约17698亿元,到期分布集中在2018年到2019年,2018年将有4927亿元的存量债到期,2019年将有5032亿元存量债到期,中期偿债压力较大,应警惕债务偿还高峰给地产企业带来的压力。
综合业内人士的观点来看,地产新政下,房企面临的外部经营环境变弱,销售及融资预期变弱,地产债面临估值调整压力不可避免。而从违约风险角度来看,短期内,房企累积的流动性仍有一定支撑,违约风险暂且不大;不过中长期违约风险仍需持续跟踪。
个券分化将加剧
对地产债而言,机构分析认为,考虑到监管层调控楼市政策意图坚定,在整体经营环境弱化的情况下,地产行业整体承压,个体则将因融资能力和抗风险能力的差异而加剧分化,由此行业个券走势分化也将更加明显,对跨周期流动性管理能力、跨周期存货管理能力及跨周期债务控制能力不佳的房企需重点回避。
“企业分化将加剧,大型房企缓冲能力强于中小企。”海通证券表示,大型房企资金量较充足,偿债能力状况较好,对销量下滑的缓冲能力较强。且本轮地产周期中多数龙头企业拿地有节奏,存货销售比普遍较低,未来去库存压力不大。中小型房企整体状况劣于大型房企,资金链脆弱,对销量下滑的缓冲能力较弱。
中信证券指出,对于地产债而言,龙头房企与中小房企资质将会进一步分化。龙头房地产企业的信用资质边际变化料有限,而发债白名单之外的中小房企因发债受限或将借道银行贷款、非标等融资渠道,或将在本轮地产行业转型大潮中急流勇退,值得进一步关注。(王姣)