规划瓶颈与电商冲击 导致商铺租金入不敷出

除了供应量大以外，制约商铺投资的另外两个要素就是前期的规划瓶颈和电商带来的冲击。

李永乐向北青报记者介绍到,同样是社区商铺,生存状态却不尽相同,目前来看,在一些发展比较成熟的住宅小区,周边的社区商铺空置率并不高,生意还算过得去。但在一些建成时间不长的新小区,商铺空置率则比较高。他认为,社区商铺发展到现在,逐渐进入一个新阶段,背后存在的问题逐渐凸显出来,这其中比较明显的是培养周期长、同质化严重、定位不足,发展遇到了瓶颈。

按照以往的做法,开发商出于回笼资金的需要,经常把小区周边的商铺分割出售、出租。只要把商铺卖出去就完事了,业主或承租者用来干什么,开发商基本上不会过问。李永乐认为，这种做法就带来了很多问题，不少经营者根据自己的喜好盲目投资，缺乏统一规划管理，业主投诉也难以解决，导致商铺整体的品质不可控，招商落地就更难了。

另外，商铺高租金与电商冲击的矛盾也同样激烈。记者通过安居客网站联系到了一些准备转租商铺的店主。当被问及为什么要转租小区门口的商铺时,有店主表示是为了筹集资金干别的,还有的店主表示想休息一段时间。更有店主直言,现在小区周围的商铺租金非常高,跟前几年相比,如今生意比较冷淡,有时挣的钱还不够交房租,干着没劲。

在天通苑开了一家母婴用品超市的刘先生表示,前些年伴随着住宅小区的人流聚集,小区周围的商铺受到投资者追捧,大家觉得这种商铺不用担心客源,只要经营得当,至少不会亏本。但近几年,无论店里卖什么几乎都能在购物网站上找到同款产品，价格又都比店里的便宜，本身母婴用品的客户都是年轻人，而年轻人又大多喜欢网购、代购,这导致实体商铺的业务量不断缩水,难以为继。刘先生觉得,如果始终不能改观，他也只能等租约到期后，另做打算。

有中介机构的业内人士直言,商铺空置率越来越高,跟商铺的租价过高,经营者无利可图有很大关系。不少小区周边商铺的出租价格随着商品房房价不断上涨,承租者租下来后,辛苦一年,没有利润,这也导致不少经营者选择退出市场。

开发商开始重整社区商业

虽然商业地产遭遇了一些挫折，但并不代表商铺和社区商业就没有出路。相反一些大的开发商反而在重新整合社区商业资源。

上周六，万科V-Link旗下成长中心2.0版在万科中粮假日风景项目亮相，这是北京万科成长中心的旗舰店，建筑面积由原来的800平方米进一步扩大到1800平方米，新增了V-Fun万科童玩中心、谷雨剧场、烘焙厨房等多个功能模块。

作为北京万科重点打造的社区商业，V-Link包括了万科成长中心、万科户外营地、万科戏剧学院、万科邻里中心、万科美食中心等模块。并且与以往将商铺散卖散租不同，V-Link是万科主动持有的社区商业，为的就是解决社区商业参差不齐的状态，保证统一规划和商业配套生态的完整性。

一位北京万科的内部人士表示，最近几年，由于许多新开发的住宅项目周边并不成熟，因此要解决社区配套和服务的问题。以往大多数项目的社区商业都会开发成商铺销售，糟糕的商户、杂乱的社区商业对社区品质和吸引客户呈负效应。V-Link则北京万科在统一规划和运营的社区商业配套，然后通过自建和引入品牌商家，满足社区业主在餐饮、儿童教育、娱乐、运动、购物等多方面的需求。

李永乐也表示，除了万科，绿地、世茂、龙湖等大型开发企业都在重新整理或进入社区商业。与以往的散售商铺或者开发大型购物中心不同，新的社区商业便利性更强，体量较小，既保证了刚需型，有能很好地控制风险。另外，新的社区商业模式在努力与电商竞争中合作，通过社区的便利性和体验性，达成宅生活短购物的目的。对比美国、新加坡这样的发达国家，社区商业覆盖率达到了60%-70%，而国内只有30%，因此开发商纷纷开始重新审视社区商业。

对于社区商业的未来，李永乐预计将有四种社区商业模式，第一个是传统的社区商业配套;第二个是包含了超市、影院、餐饮的配套;第三个则是功能齐全的购物中心式的社区商业;第四个则是小而美的社区商业，建筑面积在2万平方米以内，覆盖了品牌店、餐饮、娱乐设施甚至书屋等多业态，主打高品质的生活。(记者 李桁)