外溢区域备受房企关注

土地拓展已关乎房企“生死存亡”。随着越来越多房企的加入，公开招拍挂市场竞争愈加激烈，更多的房企将注意力转向了城市更新、项目甚至公司并购等方向。一二线热点城市之外，大城市的外溢区域也正在被越来越多的房企关注。

前述金地集团内部人士坦言，其所在公司对一线城市的投资拓展不再限于公开的招拍挂市场、传统的热点区域，智慧型拿地将是发展方向。比如国企改革下，很多优质项目通过产权交易所挂牌出让，或是一些法院拍卖项目，渠道相对公开市场而言较小众，能较低价获取土地。

对于未来，该人士则表示，在项目类型上，不排斥持有回收期较长的住宅以及商办项目;对于热点二线城市，因市场波动较大，会更加注重拿地时点的选择，对城市圈外溢区域也会适当布局。

有鑫苑置业的内部人士表示，一线城市的调控已是常态，政府已不可能大规模供地，未来对土地限制将会增加，企业必须研究城市更新，以及向一线城市周边的外溢区域拓展。

上述鑫苑置业内部人士还表示，随着城市更新，二线城市的进入门槛正在提高，对开发能力的要求也在提高。前述金地集团内部人士也坦言，直接瞄准土地和项目，有能力的企业正向产业和区域规划方面外延。

例如，产业园运营启动较早的华夏幸福(600340,股吧)，凭借产业园规划获取了大连(楼盘)的住宅项目开发;而近两年，房企又将注意力转向轨交，绿地集团、华夏幸福成立轨交公司试图以此获取轨交周边的土地。

总之，获取土地方式的升级和改变，对仅关注公开土地市场和习惯拿地、卖房的中小型企业而言，变得更加专业和艰难。

房企两极分化趋势凸显

近来，越来越多的迹象表明，中小房企正在被大的地产公司并购，甚至是退出房地产业，多位业内认为，明年这一形势将会加剧。

除获取土地难度增加之外，监管层对资金的收紧也加快着中小企业的转型和退出。监管层对房企公司债发行门槛标准的调整则是最好的例证。

在新的发行标准里，房企的资产额度、在一二线城市的土地储备等均成新的门槛，这导致许多小型企业失去发债资格。

张化东认为，随着资金变化，房地产行业的集中度增加，小企业将面临更艰难的处境，会通过资产处理或销售的方式逐步转型或退出。

欧阳杰表示，随着政策层面的收紧，大型房企也面临着资金成本的上升，但其融资渠道更多，更容易获得金融机构的信任，目前房企两极分化趋势已愈渐明显。但中小房企或已错失最好的退出机会。中小房企处境越来越艰难的原因之一是，其更多地布局在三四线城市，欧阳杰表示，2016年是一二线城市中小房企最好的溢价退出机会，但这个机会正在逐渐远去。房企并购仍在，但溢价空间越来越小了。

前述金地集团人士同样表示，2016年市场升温之后，待价而沽的小房企未能于政策收紧前退出的，在面对不确定的未来时，正在近期集中入市。