地产和金融是一对“孪生兄弟”。由于房地产业的资金密集属性，其对金融的依赖一直有之，早期表现为融资和授信需求，如今则成为新的业务增长点。在楼市调控重压、盈利能力受限的情况下，对房地产资产证券化的尝试，甚至关乎企业的转型大计。

在这种思路下，房地产企业在金融领域的尝试从未止步。

一方面，房企收购金融牌照，参股控股银、证、保、信、基，成立产业基金、并购基金，实现负债多元化。

另一方面，推动房地产资产证券化不断发展，借助ABS、MBS、CMBS、类REITs、私募基金等金融平台，实现轻资产、高周转，提高资产流动性。

尽管已有大格局和大野心，但政策层面的限制，正在制约着房企在金融领域的尝试。业内人士认为，未来房企如何实现“金融化”转型，仍需观察。

从融资到战略投资

房企对于金融业务的布局早已有之。早在上世纪90年代，泛海就入股民生银行(600016,股吧)，成为其第二大股东。此后又步步为营，布局银行、证券、保险、基金、信托、期货等细分金融领域。

如今，泛海成为在金融领域涉足最深的房企之一。在泛海集团内部，金融业务的规模和盈利能力均强于房地产业务。

到2009年以后，房企开始相继涉足金融领域，绿地、华润、星河、鲁能、新华联(000620,股吧)、万科、恒大、华夏幸福(600340,股吧)等均有所布局。近年来，绿地、恒大甚至提出要获得“全金融牌照”。

佳兆业在金融板块也有极深布局，根据其官网资料，集团已拥有股权私募基金、证券私募基金，以及小额贷款、商业保理、财富管理等业务，正在筹建银行、保险板块。

但在不同阶段，房企有着不同的兴奋点，总体来看，其在细分领域的布局顺序也显得有迹可循。

真正能反映这种脉络的，当属万科的布局步伐。

2013年10月，万科公告称，以27亿人民币入股徽商银行，并参与其在H股的首次公开发行。2015年6月，万科与鹏华基金合作，发行国内首只公募房地产信托投资基金“鹏华前海万科REITs”。2016年8月，万科入股网贷平台鹏金所并成为其第一大股东。

“从银行到基金，再到互金，代表了房企对金融领域布局的三个阶段，也反映出企业对金融业思路的变化。”某不愿具名的金融界人士向21世纪经济报道记者表示，房地产企业是银行的传统“大客户”，后者为其提供融资、授信等服务，早期布局银行，说明企业主要在融资层面有所考量。基金、信托等是基于不动产的金融服务，反映出企业对资产证券化领域的兴趣。互联网金融则是新兴领域，房企布局的背后，更多带有战略投资的意味。

根据国外的经验，传统房地产企业的转型方向，即是从传统的开发销售模式，转向资产管理模式，因此资产证券化(第二阶段)的尝试最受关注。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲向21世纪经济报道记者表示，在地产开发模式上，一直有两个思路，一种是“重资产、轻运营”，这是典型的中国开发商模式;第二种是“轻资产、重运营+金融资管”，这是金融界和资本市场最推崇的模式。