“房地产市场即将进入限制性发展周期。”7月23日上午，新城控股集团高级副总裁欧阳捷在博鳌(楼盘)·21世纪房地产论坛第17届年会上如是说。

“强监管”是中国楼市当下的主基调。此轮始于去年9月的房地产调控，经过几轮加码，如今已进入“限购、限贷、限价、限售、限商”的五限时代。一系列严厉的手段，显示出本轮调控的核心：强监管与去杠杆。

而在北京(楼盘)师范大学金融研究中心主任钟伟看来，此轮调控“无限不在”，在长效机制建立前，或者说2020年前都不会取消。

在此背景下，今年以来的房地产市场出现了显著分化，首先表现在一二线与三四线市场的区域分化;其次是房企之间的分化，超级房企强者愈强，并且借助资本的力量实现规模和市占率的快速提升。

如何在最严厉的调控下生存，已成为行业无法回避的命题。借助其优势进行转型，而非被裹挟其中，是众多房企的目标。

分化的区域市场

不同于过去数年间的“一刀切”式调控，随着城市间分化逐渐显现，“因城施策”成为新的调控思路，房价上涨快速的一二线城市的调控措施明显比三四线严厉。

从国家统计局发布的上半年70大中城市数据看，一二线楼市成交量价齐跌，拐点出现;三四线城市得益于去库存政策的推动，保持量价齐升态势。

具体来看，欧阳捷指出，一二线城市成交量出现了同比20%的下降，房价也在调整;土地供应也是逐年缩减，今年二线城市1-5月份的土地供量相当于去年的1/3，更远低于前几年。如果土地供应不增加，销售就不可能再创新高。

三四线内部也在分化。欧阳捷说，今年一些二三线热点城市在春节期间出现了爆发性增长，有的成交量增长达到200%。这些城市房价上涨的原因是一线城市人口回到家乡，购房置业、就业、创业。“这种情况我们认为不太可能持久。明年就会减少。”

都市圈核心城市周边的三四线城市，供应也是逐渐递减，加之调控使得需求受限，所以未来增长也将缩减。

更多的三四线城市其实还走在去库存的路上，成交略微下降，而且趋势是正在下降的。

绿城中国执行总裁李青岸指出，2016年四季度以来，三四线城市的销售非常好，量价有30%以上增长。这是因为这一轮的深度调控导致一二线的溢出效应抬高了三四线的房价，但三四线城市依然不是房地产投资的主力，未来房地产最核心的投资指标，是人口的流入。

钟伟也认为，三四线楼市热度不可持续。“去三四线疯狂拿地的开发商，错误地判断了形势。三四线很难有去化完成的机会，供不应求的趋势还是在一线。”他说。

整体而言，原华远地产(600743,股吧)董事长任志强指出，今年房地产市场的销售从面积到金额，都将创历史新高。哪怕今年只有1%，或者2%的增长，仍然是历史新高。

那么，房地产区域市场的未来机会在哪里?答案可能是有增量的二三线和一线的存量市场。比如说租赁市场。清华大学房地产研究所所长刘洪玉指出，住房消费的结构，从自有自住为主，扩展到租住和自住并行，租赁市场会有一个发展空间。

钟伟认为，帮政府所做的保障混改、老旧改造等都有机会。但这种机会局限在楼市供不应求、人口净流入的地区。如果没有办法做租售并举或租售同权，入手自持项目时，可选的城市并没有这么多。

与会人士达成的共识是，在一系列强监管与去杠杆政策的密集作用下，以规模扩张为特征的房地产增量市场正在向存量市场转换，或者说两者并存，开发商从单一的建造商向运营商转变，进行城市更新、产业地产创新、租赁市场建设等。