北京新城大兴：

房源多成交少

除了北京中心城区和城市副中心，北京新城大兴因近年来卖了不少高价地、房价迅速上涨而备受关注。

据记者从链家网上了解到，大兴枣园附近的某小区近两个月来几乎零成交，最近成交是在5月份，某两居室的成交总价450万元，之前挂牌价是510万元，实际成交价比最高挂牌价下降了11%。而该成交价格与同类房源在3月时的成交总价535万元相比降幅高达16%。不过，6月新挂牌的同类房源总价500万元，价格反而上涨了。

对此，该小区附近某大型中介门店的工作人员告诉记者，5月成交的那套房业主着急用钱，价格确实比较低，而6月新挂牌的这套房报价确实有点偏高了，同类房源目前成交价格应该在480万左右。

如果按照上述中介所说，现在480万元的成交价格与3月的535万元成交价格相比，降幅在10%左右。

“现在房价是降了，小区内没有税费的房源成交单价在每平方米5万元至5.5万元。”上述中介工作人员说，最近看房的人挺多，但是该小区却没有成交，是因为整体报价偏高。另外，现在市场房源多，可选择性多。“现在的报价都还可以谈，具体能谈下多少，主要看房主心态吧。”他说。

北京中心城区

所谓“学区房”

因各学校的教学质量有所不同，名校周边的二手房备受追捧，价格节节攀高。不过，北京“3·17”新政后，北京市住建委要求中介不得参与炒作天价学区房，并把“学区房”列入违规房源信息，再加上4月出台的北京市教改新规，令所谓的“学区房”价格应声下跌。曾经价格最坚挺的所谓“学区房”到底降了多少?

西城区德胜片区：部分成交价下降13%

据记者从某中介门店工作人员处了解到，西城区德胜片区所谓的“学区房”，3月份最高成交单价达到每平方米15万元，一居室单价更是高达每平方米16万元，现在成交均价在13万元左右，每平方米降了2万元左右，降幅在10%-15%左右，现在房价又回到去年“9·30”政策之前水平了。“我这个月成交了4套房，单价都在每平方米12万元左右，比3月时每平方米降了3万元。”她说。

不过，该中介工作人员认为，去年德胜片区的“学区房”才12万元左右，今年最高涨到15万元了，价格涨上去后再降10%意义不大。

“二手房每个业主心理变化不同，长远趋势来说房价不会跌，因为北京三四环之内没有新增土地供应，买的就是这种稀缺性。而且这里房源大多是当初单位分的老公房，现在卖到几百万上千万元，心理的变化已经有了，还能再降吗?”上述中介工作人员说，目前在售房源大多是“3·17”政策之前登记的，业主主动下调了一点价格，但没有新房源出来，德胜片区着急卖房的人很少。长期看，买方博弈不过卖方，卖方不着急用钱，不需要换房，而买方是刚需。

另一家中介工作人员则据记者表示，德胜片区成交均价大概每平方米11万元至14万元，环境好的小区房价抗跌，环境差的确实降了不少，“3·17”后降了近20%。他认为，未来房价还会降，但不会降太多，毕竟成交量比四五月份时增加了，因为刚出政策时很多人观望，这段时间房价确实下降了，就有买家出手。

据记者比较某小区同类房源的最新挂牌价与成交历史记录发现，某房源最新挂牌价比同类房源4月成交价下降了13%。

东城区和平里片区：部分成交价下降17%

据记者从某大型中介门店处了解到，和平里片区成交均价在每平方米10万元至11万元，精装房的价格在11万多点，而3月最高时单价达到每平方米13万元至14万元，降幅最多达30%。目前网上报价还可以谈，如果业主着急卖，价格可以折让很多。

上述中介工作人员据记者表示，这一片买房的都是刚需，包括昌平、朝阳、大兴、通州，甚至房山、延庆的都来这边买房，都想给孩子更好的教育。“北京人多呀，你不买有人买，而且有的孩子明年上学的，今年不买不行啊，为啥说3月出政策后4月仍有成交，就是这个原因。”她说，还有一个原因是国家历年来的调控让大家觉得房价回落是暂时的，只是眼前吃点亏。

该工作人员还建议，现在楼市下行，如果是换房的可以先出售然后再买，先卖一个高价，但出售前先了解好要买的区域，锁定意向的小区。

据记者同样比较了某小区同类房源成交历史记录，某两居室7月最新成交总价为582万元，比3月19日成交的同类房源总价702万元下降了17%。

调查总结：实际成交价

降幅没有传言多

上述中介门店工作人员的说法可以作为购房参考，但有些观点也不能全信，比如他们说的房价降幅15%、20%或30%，可能只是一个大概的情况，有的是个别现象据记者比较有成交记录的同类房源，发现实际成交价降幅并没有那么多。

因为二手房的价格取决于多种因素，比如地理位置、周边配套、小区环境、楼层朝向面积、装修程度、有无税费、业主售房急迫度等，即使同小区内、同楼层朝向、相同面积的房子，装修优劣、有无税费或业主是否着急用钱等因素都可能让总价相差几十万。因此，购房人在选房询价的时候，最好在同等条件下进行比较。而且相对于主观性较大的挂牌价，同类房源的历史成交价更有参考价值。

7月二手房成交量或不足7000套

伟业我爱我家市场研究院数据显示，3月调控后，北京二手房市场快速降温，交易量断崖式下跌，6月交易量更是不足万套，与新政前的交易量相比，跌幅近七成。而7月中上旬成交量还在继续下跌，全市二手住宅共网签4651套，与6月中上旬相比下滑20.4%，与去年同期比下滑66.5%。日均网签量仅为232.6套，跌破300套，依此走势，预计7月全月北京二手住宅网签量大概率不足7000套，再创新低。

此前有专家曾表示，二手房月度成交量在1万套以下时，说明市场趋冷，超过2万套则说明市场过热。

从北京二手房价的变动情况看，伟业我爱我家市场研究院数据显示，在“3·17”新政强势出台后，北京二手房价先是5月环比下跌了3.4%，之后6月环比下跌了4.7%，不仅跌势持续，且跌幅有扩大迹象。

来自链家研究院的数据也显示，6月第二周，北京市二手住宅成交均价为每平方米43959元，成交价较上周下降1.3%。

从“3·17”调控后百日的情况看，链家研究院的数据显示，北京二手房成交均价下跌7.3%，之前价格较高的所谓“学区房”跌幅超过8%，西城区和石景山区均价下降最为明显，分别下跌7.7%和9.2%。客户议价空间持续走高，达到2016年以来的最高点。

专家：二手房成交量到谷底

对当前北京二手房市场的判断，中原地产首席分析师张大伟接据记者采访时表示，北京二手房市场的成交量在经历了前3个月的急跌后，预计7月份的成交量在7000套至8000套，已经达到低点。而成交均价在今年春节后半个月里就涨了10%，现在大概跌了8%-10%，跌至春节前后的水平。他认为，随着成交量到谷底，价格变化就会放缓了，继续微跌的可能性较大。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖接据记者采访时认为，北京二手房交易量是呈逐月下降趋势，6月成交8000多套，7月成交预计可能不足7000套。二手房价格是环比下降的趋势，5月环比下跌了3.4%，之后6月又再次环比下跌了4.7%，7月应该仍然是环比下降的。

“接下来，我觉得交易量有可能会相对企稳回升，因为现在的交易量有点偏低，但是价格仍会保持稳中有降的趋势，而且不管是原来的高总价大户型还是中小户型都会进入到降价区间。”胡景晖说，当然，随着价格的下降，有实力的购房人会适时出手，这也是交易量有所回升的一个原因。

链家研究院院长杨现领接据记者采访时表示，6月北京二手房网签8918套，较3月高峰水平下滑65.6%，为2015年2月以来的最低点，近期价格在继续下跌，和3月峰值相比下跌8.1个百分点。预计接下来全市场的月度成交量将保持在1万套以下的低位水平，成交均价还有松动的空间。

“从链家的先行指标来看，目前的带看量、新增客源等虽未继续下滑，但是和前期相比仍然处于低位，且缺乏信贷支持的需求端尤其是换房需求难以释放，因此预计后期的成交量将保持低位，业主报价将会继续回调，带来成交价格的继续松动。”杨现领说。

二手房市场已进入下行通道

对于当前二手房市场的现状，7月11日，在“北京市推进供给侧结构性改革成果新闻发布会”上，北京市委全面深化改革领导小组办公室专职副主任胡雪峰表示，针对房市尤其是二手住房市场过热情况，继续贯彻落实去年“9·30”新政，今年3月17日以来打出房地产调控一系列组合拳，密集研究出台18项房地产市场调控政策措施，包括细化限购限贷政策、遏制炒作天价“学区房”、清理整治“商改住”、严格产业项目管理、加大住宅用地供应和项目开工入市力度等，从“控”和“供”两方面发力，严格严密精准调控。目前，市场过热的苗头得到有效遏制，新房市场延续总体平稳的态势，二手房市场已进入下行通道，购房需求明显回落，调控效果符合预期，市场出现量缩价稳的积极变化。 (原标题：北京二手房：这次是真的降价了)