本报告研究的时间框定在“2016年前3季度”，为了保证研究数据的客观性，“全国45城城镇居民人均可支配收入”指标是根据统计局公布2016年前3季度或2016年上半年城镇居民人均可支配收入同比增长率，进行年化推算而成;在“全国45城商品住宅成交价格”方面，采用了CRIC等民间数据库数据中“2015年1-3季度”和“2016年1-3季度”成交均价进行测算，不含可售型保障房、棚改房等成交均价。

一、房价收入比的计算方法和衡量标准

房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，不同机构可能采用不同的统计指标和不同的计算方法，本文采用的数据皆来自于国家统计局、地方统计局的官方数据，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房。

尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。世界银行1998年对96个地区的统计资料显示，家庭收入在999美元以下(最低收入户)的国家(地区)，房价收入比平均数为13.2;家庭收入在3000美元～3999美元(中等收入户)的国家(地区)，房价收入比平均数为9;家庭收入在10000美元以上(高等收入户)的国家(地区)，房价收入比平均数为5.6。各国(地区)房价收入比的数值是高度离散的，这96个地区最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。

由于我国统计制度尚不健全，我国的房价收入比数据不如欧美国家准确，而且我国对商品住宅的统计口径与欧美国家也不同，可比性并不大。根据我国的实际情况，我们认为全国房价收入比保持在6-7属合理区间。

二、全国总体房价收入比

根据国家统计局口径的数据，2016年前三季度，城镇居民人均可支配收入比上年(名义)增长7.8%，比2015年全年名义增幅收窄了0.4个百分点;新建商品住宅价格增长为13.9%, 增幅比2015年扩大4.8个百分点，房价涨幅出现较为明显的攀升。本报告中房价收入比的“户型面积”指标，统一按照100平方米计算(与全国城镇家庭平均住房面积相近)。

根据房价收入比计算公式，得出2016年前三季度全国商品住宅房价收入比为7.6，与2015年的7.2相比，房价收入比上升明显。从房价收入比的绝对水平看，已经略微高出6-7的合理区间。房价收入比的上行主要是受2016年春节过后，伴随着各项去库存政策和货币宽松政策的支持，一线城市、重点二线城市和部分三线城市楼市迅速回暖，导致房价明显攀升，与此同时，居民收入增幅却远小于房价增幅的影响。

图1 1998-2016年前三季度全国商品住宅房价收入比走势

数据来源：国家统计局

三、全国45个大中城市城镇居民收入

本文选取全国45个大中城市：北京、天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、上海、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐、苏州、无锡、三亚、洛阳、宜昌、东莞、惠州、泉州、廊坊、烟台作为研究对象。

为便于研究，对45个大中城市，首先，包括了国家统计局界定的全国35城，即北京、上海、广州、深圳4个城市为东部一线城市，天津、石家庄、沈阳、大连、南京、杭州、宁波、福州、厦门、济南、青岛、海口12个城市为东部二线城市，太原、长春、哈尔滨、合肥、南昌、郑州、武汉、长沙8个城市为中部二线城市，呼和浩特、南宁、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐11个城市为西部二线城市;其次，出于样本选择的均衡性及今年来楼市市场的热度，加选了10个三线城市：苏州、无锡、三亚、东莞、惠州、泉州、烟台8个东部城市，洛阳、宜昌2个中部城市。

根据2016年前三季度各城市公布的城镇居民人均可支配收入增长率，通过年化计算可得：从全国45个大中城市，2016年城镇居民人均可支配收入来看，总体上呈现东中西部递减的状态，经济较为发达的东部一二线城市整体收入水平较高，上海以57623元高收入位居全国榜首，超过5万元大关的还有北京、苏州、杭州、宁波和广州，均是东部城市;与以上地区形成鲜明对比的是，人均可支配收入低于3万元的城市，中部和西部城市各占2名，分别是太原、宜昌和西宁、贵州。

图2 2016年全国45个大中城市城镇居民人均可支配收入年化情况

数据来源：各地方统计局、易居研究院

四、全国45个大中城市房价

从CRIC口径、易居研究院和其他机构监测的商品住宅(剔除可售型保障房、棚改房)成交均价来看，均价较高的主要是东部经济发达的一二线城市，主要为深圳、上海、北京、厦门、三亚等沿海省份的主要城市。从2014年930政策出台到2016年9月，全国房地产市场，最引人的城市毫无悬念的就是“深圳”。截止2016年三季度，深圳商品住宅销售均价突破5万元大关，位居全国第一，同比增幅达63.4%。