2016年前三季度，除了东部热点城市之外，其他地区房价也不同程度出现回暖迹象。全国45个大中城市，房价同比负增长的城市只有7个，分别是三亚、西安、银川、昆明、烟台、呼和浩特、哈尔滨，除了三亚同比下跌达18.7%之外，其他内陆省份的城市，下跌均不超过5个百分点。可见全国45城房价总体上呈现上涨态势。这是因为，从中央到地方各方面楼市利好政策的不断出台，在释放了楼市刚性和改善性需求之外，同样促使大量投机资金进入一线城市，楼市成交量大幅攀升，助推房价出现前所未有的井喷式增长;随后，投资和投机资金进入了经济环境较好的二线、三线城市，房地产市场加速回暖，房价抬升。

图3 2016年前三季度全国45个大中城市商品住宅成交均价

数据来源：易居研究院、CRIC数据库、其他专业研究机构报告

图4 2016年前三季度全国45个大中城市商品住宅成交均价同比增幅

数据来源：易居研究院、CRIC数据库、其他专业研究机构报告

备注：

1、北京、上海、广州、天津、南京、合肥、厦门、青岛、武汉、成都、海口、呼和浩特、贵阳包含所有区县、县级市;重庆为包含9个市辖区的主城区,杭州只含十个区的主城区，郑州包含部分县和县级市;南昌、沈阳、太原、大连、宁波、福州、济南、长沙、南宁、兰州、西宁、石家庄只包含市区。

2、石家庄、呼和浩特、哈尔滨、银川数据来自网站整理，其余41个城市来自CRIC

五、全国45个大中城市房价收入比

1、全国45个大中城市房价收入测算数据

整体上看，45个大中城市的房价收入比有以下三个态势：

一是，全国45城房价收入比均值为10.1，高于全国房价收入比7.6的均值将2.5，在一定程度上反映房价存在明显的区域差距。

二是，全国45城，房价收入比呈现东、中、西梯度递减的态势，且相差幅度较大;一线城市和东部沿海城市，明显整体高于内陆其他城市，深圳、上海、三亚、北京、厦门、福州分列前六位，房价收入比均超过14;反观房价收入比在位居后5位的城市是长沙、烟台、洛阳、呼和浩特和银川，房价收入比不超过6，可以断定这5个城市楼市房价不存在任何泡沫。

三是，经济发达城市高于经济欠发达城市。目前房价收入比较高的城市，集中在我国经济较为发达的一线城市、东部城市和受到一线城市辐射的周边城市。这些地区产业发展好、收入水平高、人口吸引力强，外来常住人口比重大，因此，购房需求和投资投机需求较为集聚，购买力强劲，房价水平也较高。

图5 2016年前三季度全国45个大中城市房价收入比

数据来源：易居研究院

2016年前三季度，全国45城有20个城市房价收入比同比上涨，25个城市同比下跌。具体而言，房价收入比同比增幅超过10个百分点的城市有8个，分别是深圳(49.4%)、苏州(32.1%)、无锡(20.1%)、东莞(20.1%)、廊坊(17.2%)、合肥(16.6%)、厦门(15.3%)和南京(15.3%);跌幅超过10个百分点的城市有4个，分别是三亚(-24.9%)、海口(-11.3%)、西安(-11.1%)和重庆(-10.3%)。

图6 2016年前三季度全国45个大中城市房价收入比同比增幅

数据来源：易居研究院

2、全国45个大中城市房价收入偏离度

2016年前三季度，45个大中城市房价收入比偏离度有以下四个特点：

其一，整体呈现东中西部递减态势，一线及部分东部沿海城市房价偏离合理区间程度进一步领先于其他地区。

其二，一线城市中有三个城市偏离度差距较为明显，深圳、北京、上海位列45个大中城市第一、二、五位，而广州急速下跌至第十四位。

其三，厦门作为东部二线城市，继续高度偏离合理区间，投资和投机需求旺盛。

其四，45个城市中有39个城市房价收入比高于理论合理值，在一定程度上反映房地产市场的区域分化程度正在扩大，目前乌鲁木齐、沈阳、洛阳、银川和长春5个城市商品住宅均价低于合理值。

此外，需要说明的是，三亚作为我国最知名的旅游城市，由于优越的自然环境，外来旅游客群和投资客群需求量明显高于本地居民，因此三亚是一个外地客源占主导市场的地区，其房价明显偏离当地居民人均可支配收入，这也是三亚未曾放松限购的原因之一。

六、全国45个大中城市房价泡沫研究分析

判断一个地区楼市是否存在泡沫，全球尚未有一个统一的研究方法。本文旨在讨论研究房价收入比的基础上，加入房价自身涨幅作为研究指标，作出一种尝试性的研究。

1、全国288指数指标

在房价自身涨幅方面，本次研究引入了由易居房地产研究院、中国房地产测评中心和克而瑞信息集团(CRIC)共同研发的“中国城市住房(一手房)价格288指数”(下文简称“288指数”)。288指数是指通过定期监测全国4个直辖市及284个地级市(不含新增加的三沙市)一手房的相关成交数据和市场调研数据，采用类似房屋重复交易法，计算288个地级以上城市月度价格变动趋势，在此基础上形成中国房地产288价格指数(一手房)。本报告选择的全国45个样本城市，均属于288指数监测范围内。

根据288指数显示，全国房价在2015年4月结束了为期13个月的环比跌幅态势，因此本次以2015年4月的指数为起点，以2016年9月指数为终点，分别计算出全国45个样本城市的房价指数涨幅。

通过测算，可以直观的看出，全国45个大中城市房价指数增幅特征，与前文阐述的房价涨幅和房价收入比增幅具有较为高度的贴合性，均呈现了较为明显的区域分化，涨幅呈现东中西部递降的状态，一线城市和东部城市涨幅明显高于全国其他地区。

2、全国45个大中城市房价泡沫测算

我们依据全国45城2016年前三季度的房价收入比偏离度，和2015年4月到2016年9月各个城市房价指数增幅水平，分别按照40%和60%的权重进行量化处理，测算出2016年前三季度全国45城房价泡沫程度的相对比较。

图7 2016年前三季度全国45个大中城市房价泡沫情况

数据来源：易居房地产研究院、中国房地产测评中心和CRIC

本次测算的全国45城房价泡沫，只是相对的比较数据，并不具备绝对的意义，不能简单的理解为泡沫数据超过0%的地区都存在房价泡沫。为了更为准确的分析各个城市的泡沫程度，本次研究引入了“中位数”概念，对全国45城泡沫数值进行排序，以位列23位的城市为泡沫划分的临界点。数据显示，南宁泡沫水平为16%，位居第23位，因此在它之前的22个城市房价可以定义为暂时出现泡沫，并可分类三种情况：深圳泡沫超过118%，泡沫明显;上海、厦门、北京、合肥、南京、福州、苏州、天津、三亚9个城市泡沫均超过了40%，属于小型泡沫;东莞、广州、杭州、武汉、郑州、宁波、济南、石家庄、廊坊、南昌、无锡、太原，这12个城市泡沫数值在35%-17%之间，除了存在数据异动的宁波和石家庄之外，其他10城属于微型泡沫。

透过2016年前三季度全国45个大中城市房价泡沫的尝试性测算研究，我们对未来一年全国房地产市场，有如下三方面判断：

其一，泡沫超过20%的城市有20个，这些地区除了数据存在异动的宁波，其他19城现已全部实行了限购限贷等调控政策。

其二，泡沫水平超过50个百分点的城市有8个，分别是深圳、上海、厦门、北京、合肥、南京、福州和苏州，这些地区均在2015年和2016年成为全国楼市的热点，房价短期涨幅明显，房地产市场热度较高。但是我们认为在未来一年，由于承载了过大的上涨压力，泡沫程度较大的地区，调控性质的政策将持续执行，因此市场成交量也将进一步回落，房价会出现房价环比零增长甚至负增长的情况。

其三，泡沫程度位于负区间的乌鲁木齐、银川、沈阳和洛阳4个城市，以及泡沫程度较低的其他城市，仍然是楼市去库存政策的支持区域。总之，在未来的房地产市场，“分城施策、因地制宜、促健康发展”是主流精神。