房企抢食“弱二线”

以南京(楼盘)、杭州(楼盘)、苏州(楼盘)、青岛(楼盘)、厦门(楼盘)、济南为代表的强二线城市，多处于国家级核心城市群或者依附一线城市，而弱二线的代表长沙、贵阳、太原(楼盘)、昆明(楼盘)则多为该省的单核城市。

值得注意的是，《每日经济新闻》记者查询到，在贵阳那场土拍上现身的武汉和纵盛地产的核心股东为武汉交通工程建设投资集团，而该公司属于武汉市国资委。成都某房地产研究机构一位负责人近期实地调研武汉后发现，“现在武汉的住宅存量几乎已经消化完毕，新增土地供应很少，政府对价格管控严格，开发商很难拿到预售许可证。”

陈磊说，“这得益于这些城市经济的快速发展和一二线城市房地产价格快速上涨后外溢，去年二线城市房地产四小龙(合肥(楼盘)、南京、厦门、郑州(楼盘))崛起后，贵阳、重庆(楼盘)、成都加上长沙，在近两年内一定会有一两个起来的。”

事实上，一些弱二线城市已经从“去库存”阶段转到“补库存”阶段。今年1月，泰禾以股权收购首次进入山西太原市场，随后恒大以总价17.93亿元、楼面价8798元/平方米刷新南昌经开区楼面价纪录。2月，融创在西安继去年地王之后再次布局。另外，今年在石家庄(楼盘)，碧桂园在2月以2.46亿元拍得一幅土地。融创在2016年以城中村改造项目首次进入石家庄后，与碧桂园在同日土拍上以6.62亿元竞得一幅土地。

从2016年碧桂园新增土地的区域分布看，一线城市占比仅3.7%，二线城市19.8%，三四线城市占比高达76.5%。

在易居智库研究总监严跃进看来，从房企在三四线城市拿地的动作看来，近期补库存的导向鲜明。尤其是一些不知名城市出现了拿地热潮，也与这些城市供地积极有关。另外，一线城市、热点二线城市的土地供应紧张，也迫使房企进入三四线城市寻找价值洼地。

限购折射投资“新地图”

中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，国家在推进新型城镇化中，除了限制特大型城市人口的增长之外，有地缘、产业、人口优势的弱二线及三四线城市正是国家鼓励发展的对象。

根据中国指数研究院数据显示，今年2月，一二线城市住房成交面积同环比均大幅下滑，而三线代表城市成交面积却环比上升了12%，同比增幅高达49%。在此情况下，弱二线、三四线城市的“限购令”如纷纷出台。

从2016年9月开始，昆山(楼盘)、嘉善、环北京(楼盘)城市圈8城限购，近日，青岛、南京出台限购政策。青岛要求市区内非青岛户籍限购一套房，而南京将高淳、溧水、六合纳入限购范围，主城区户籍居民限购第三套房。此外根据中国江西网报道，赣州(楼盘)成为继南昌之后江西境内第二个启动“限购令”的城市。

第一太平戴维斯华西区董事长胡裕华在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，环热点城市、弱二线城市这轮楼市的上扬，主要是由于一线、强二线城市的政策调控影响下的溢出效应，由于他们地价、房价太高，一些经济基础较好的城市承接了上涨的需求。

黄勇认为，“人们都喜欢集中在交通便利的城市居住，城市强化交通枢纽地位，对产业聚集、人口吸纳都是向好。全国高铁发展一盘棋，贵阳能发展为全国综合性铁路枢纽，那么对成都、西安、合肥这些城市都是一样的。”所以，未来哪些弱二线城市的房地产能火起来，主要就看交通区位、科技、产业发展环境、招商引资环境、高端人才发展环境这几个重点要素是否提升。

胡裕华在谈及限购时表示，城市限购的基础是人口基数，而贵阳的人口不到五百万，未来限购的可能性不大。

严跃进认为，类似沈阳浑南新区、天津(楼盘)宝坻和北辰、大连(楼盘)、扬州(楼盘)、南通(楼盘)、海门(楼盘)、海宁、平湖、宁波(楼盘)、绍兴(楼盘)、九江(楼盘)、鄂州、宜昌(楼盘)、岳阳(楼盘)、南宁、西安、泉州(楼盘)、长沙、重庆、海口等市场都存在购房热度相对明显的态势，此类城市后续或有政策收紧、市场规范等一种或多种管制措施。