商住房流动性降至冰点

实际上，抵押贷款也是购房者将商住房进行套现的一种方式。

郭毅表示，众多商住房的购房者都会考虑将商住房套现出来再去购买其他的住宅类产品，以实现居住升级。一般而言，购房者会选择出售房产实现套现，然而在商住房限购政策出台后，这种套现方式已经难以实现。其次，抵押贷是除了销售之外的一种套现方式。但目前抵押贷款套现方式也被堵死，这就意味着商住房的流通价值已经降到一个很低的程度。

她也补充道，如果丧失流通价值后，商住房的购房者只能依托于对外出租，实现租金回报，但目前来看也存在两个问题，首先，租金回报非常漫长，其次，它的收益很难保证，特别是对于这种商改住的违规产品，目前的监管比较严格，能否顺利实现对外出租给个人存一定疑问。

对于在售的商住房开发商而言，未来销售可能将面临较大问题，已经购买商住房的个人购房者也形成新的打压。在郭毅看来，督促开发商将手中的商住房产品还原成它的商业功能和办公功能，再对外出租，这种方式既有利于商住市场的规范，也能对人口控制起到非常有效的作用。

“但是对于已经购买了商住类产品的个人购房者来说，这样的政策无异于在商住限购的基础之上，对他们形成新的打压，是一个雪上加霜的调控政策。”郭毅补充道。

未来商住房的政策是否有可能放松?严跃进表示，至少今年三季度前类似政策会持续收紧，到了四季度就要看后续市场的变化。放开的话也是处于极其审慎的政策监管之下的，而且也是考虑到个人资金实际的需要。

抵押贷需求依旧很大

需要指出的是，商用房抵押贷款暂停了，但并未影响普通住宅的抵押贷款。银行人士表示，个人住房抵押贷款仍在正常进行。

在房贷按揭业务受到严格管控之后，住房抵押贷款成为不少银行的次优选择。

据悉，目前虽然抵押贷款审查趋严，但抵押贷款的需求依然很大。伟嘉安捷在报告中提到，从4月各家银行的抵押政策可以看出，目前对于借款人自身资质的审查仍然趋于严格，个人必须提供自身的工资流水，抵押用途为装修或购买家具或珠宝等，在贷后需要提供真实的发票。

伟嘉安捷认为，接近年中，借款人对于抵押消费的需求也在不断扩大，虽然银行抵押贷款的上限仅为100万元，但是名下拥有房产的借款人在融资方面仍然首选为银行。一方面是借款人的借贷成本相对较低;另一方面是个人消费用途方面，抵押贷款的额度也能够满足大多数人的要求，所以银行额度也在从房贷逐渐转移至消费信贷方面。

此前，房贷业务一直是银行的“心头好”，央行数据显示，今年一季度末，个人住房贷款余额19.05万亿元，同比增长35.7%。不过，伴随房贷调控趋紧，一些银行正在舍弃房贷按揭业务，将目光转向房屋抵押贷款上。

海通证券分析师姜超认为，3月的新增居民中长期贷款仅为4500亿元，已经低于去年的平均水平，同比多增额也降至零左右。而按照央行此前的计划，今年新增房贷占信贷的比重将控制在30%以内，由此计算今年的房贷总额将从2016年的6万亿元降至17年的4万亿元左右，未来每个月的房贷将降至3000亿元左右，换言之，即将步入负增长时代。

分析人士指出，房贷业务是银行最为优质的资产，不良率低于0.4%，最近两年房贷成为银行最为青睐的业务。而在房贷业务要求越来越严格的背景下，一些银行正在舍弃房贷按揭业务，将目光转向了利率更高、更能赚钱的房屋抵押贷款上。(岳品瑜 刘双霞)