可售面积包含已售？

融创并不掩饰交易背后对土地的渴求，交易是以合理的成本为融创补充大量优质土地储备和物业资产。目标项目公司主要从事13个文化旅游项目的开发，项目总建筑面积合计约为5897万平方米，自持面积约为924万平方米，可售面积约为4973万平方米，可售面积约占总建筑面积的84%。

但以合肥万达城为例，项目涵盖高层住宅、别墅、商业、写字楼等多种物业类型，各种物业的构成比例和销售情况都有所不同。融创本次披露合肥万达城总建筑面积422.53万平方米，销售部分建筑面积353.46万平方米，持有部分建筑面积仅为69.07万平方米。

这数据比2015年万达商业IPO申请书中规划的合肥万达面积增加不少。根据2015年11月万达商业的招股书，合肥万达城项目占地面积153.37万平方米，规划总建筑面积344.14万平方米。截至2015年6月底，合肥万达城项目全部累计已售物业面积占当时全部可售面积的50.99%。

但目前尚不清楚融创披露的353.46万平方米销售部分建筑面积是否包含此前万达城已售，或是已售未回款的面积，也未披露可销售建筑面积中的物业构成类型。来自克而瑞的数据显示，合肥万达城至今的成交面积为186.5万平方米，成交金额为204.43亿元，成交2.16万套，还有23.95万平方米的库存。

配套住宅姓王还是姓孙？

万达城无锡展示中心形似“茶壶”虽遭吐槽，合肥万达在湖边建设的一座高18米、直径61米,面积4200多平方米的红色鼓形建筑却很受欢迎。“中国鼓”现在承担着销售万达配套商业和住宅的任务，目前所剩房源寥寥，前来咨询购买的顾客也并不算多。

尽管融创公告表示万达文化旅游项目包括万达文化旅游城和配套可供销售住宅等业态的综合地产项目，但似乎仍未直接表明该部分住宅业态将“姓孙”。在土拍受限，楼市尚未降温的合肥，住宅依然是炙手可热的优质资产，商业和酒店项目则乏人问津。

合肥万达城的一位置业顾问向证券时报记者介绍，目前万达城在售的四期普通住宅均价1.9万元/平方米(比合肥7月住宅成交1.27万元的均价高出约50%)，公寓住宅价格在1.5万元/平方米左右;商铺销售价格为2.5万元/平方米。后期万达城即将推出的第五期住宅项目，“预计是洋房，销售价格会在3万元/平方米以上”。该置业顾问表示，这些配套住宅项目仍将由万达销售和管理，转让给融创的主要仅是周边的文化旅游项目，但亦表示不清楚具体高层决策。

万达“跳楼价”甩卖？

尽管不少人大呼王健林“跳楼价甩卖”了文旅和酒店资产，但截至目前，作为交易重点的项目经营情况还是个谜。虽然合肥2013年万达一期7200元/平方米左右的房价，3年时间楼价一路上扬，万达城新房住宅价格已经涨了1倍以上，但赚钱的是住宅，商业和旅游项目建设需要大量的资金。

“目前看到的只是权益成本，真实负债还不清楚，很难评价这笔交易。”某新财富地产分析师表示，“不太可能以白菜价格出售，目前行业并没有出现大幅折价出让的情况。”

融创和万达将在7月31日前完成尽职调查和签订正式协议，留给双方尽调的时间并不多。在确认目标项目公司注册资本金实缴到位且目标酒店资产账面价值不变的前提下，双方将不调整交易价款。

有房地产业内人士向证券时报记者表示，旅游和商业地产项目运营前期亏损在所难免，若以净资产计算，账面会有负的未分配利润，万达项目未来数年可能持续亏损。以注册资本账面值来转让，并同时承担项目公司的负债，对双方来说，可能都意味着“我不赚你钱，但我也不会亏钱”。

不过，据融创公告，上述13个文旅城项目虽然进度不同，但融创将就每个项目每年向万达需支付5000万元的管理咨询费，合同期限为20年。这意味着融创每年将向万达支付6.5亿元，连续支付20年，总共约130亿元。

目前尚无法获知13个项目的经营情况。微妙的是，就在今年5-6月份，包括合肥万达城投资有限公司在内的多家文旅项目公司都发生了工商资料变更，合肥、哈尔滨万达城投资公司注册资本均由2亿元增加至5亿元，桂林、无锡万达城投资公司注册资本6月底分别由1亿元、4亿元增加至5亿元。这一系列公司的法人代表均为万达商业地产总裁齐界。

股东和政府是否放行？

尽管融创已经向万达交纳了25亿元的定金，且万达更开出了“在万达收到第三笔付款后5个工作日，万达将通过指定银行向融创发放296亿元三年期贷款，随后融创向万达支付295.75亿最后一笔收购款”的付款优厚条件，但作为上市公司，融创本次交易仍需获得股东大会的放行。

另一个微妙的关系则是和当地政府。虽然万达文旅城项目易主不更名，有分析人士表示，在不清楚目前万达与各政府当初签订的投资协议中的权责规定，也需要关注万达的拿地进程。换句话说，以“文旅”聚势，以“商业”增值，找准当地政府痛点快速开发的万达式手法，易主后融创能否玩得转?

目前尚不知悉包括合肥市政府在内的13个地方政府部门如何看待万达文旅城的易主计划。在2013年-2015年间，万达分别以7.33亿元、9.16亿元、6.11亿元和5.26亿元的底价分多次摘得位于巢湖岸边的巨无霸地块，交易单价约合110万元/亩，地块中最低楼面价为532.26元/平方米。2015年合肥土地市场成交均价为571.27万元/亩，2014年均价为374.38万元/亩。

近期进行的济南万达城项目的拿地则堪称火速。今年6月30日，万达商业以66.75亿元底价获得了济南16宗地块，共1495亩，其中有11宗为居住地块，根据财新的计算，万达平均拿地楼面价在2800元/平方米左右，仅占该区域房价的21.5%。